condomínio (184)

     O Juiz substituto da 1ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria determinou que um tutor de cães da raça pitbull adote as medidas necessárias para que os animais não fiquem soltos nas áreas comuns do condomínio onde reside sem supervisão. O magistrado concluiu que há descumprimento da norma condominial.

     O condomínio, que entrou com a ação contra o tutor, afirma no processo que o réu mora em um apartamento térreo e que cria cães da raça pitbull. Informa que o espaço possui área externa ampla para a criação dos animais, mas sem muros ou grades capazes de conter os animais.

     Ainda conforme a acusação, os animais são mantidos soltos, causando preocupação aos moradores. O autor informa que já que advertiu e multou o réu pela conduta. Pede que seja determinado que o réu tome as medidas necessárias para que os animais não fiquem soltos nas áreas comuns, sem supervisão.

     Ao analisar o pedido, o magistrado observou que as provas do processo mostram os animais soltos e desacompanhados do tutor bem como as reclamações de moradores e as advertências feitas ao réu. No caso, segundo o Juiz, há violação das normas do Regimento Interno do Condomínio, que proíbe a permanência de animais que comprometam a tranquilidade dos condôminos.

     “Percebe-se, então, que a convenção prevê vedação relativa, ou seja, somente dos animais que comprometam a tranquilidade do prédio. Dessa forma, a princípio, é permitida a permanência de animais nas dependências do condomínio, mediante o uso obrigatório de coleira, focinheira (se for o caso) e guia adequada ao tamanho e porte, bem como devendo ser conduzido por pessoas com idade e força suficiente para controlar os movimentos do animal. Entretanto, a norma não foi cumprida pelo réu”, pontuou.

     Além disso, segundo o Juiz, ficou comprovada que “a presença dos animais soltos e sem vigilância comprometem a tranquilidades dos demais moradores” do condomínio. “Os animais soltos e sem qualquer proteção podem gerar danos à integridade física dos demais condôminos, na medida em que poderão avançar em crianças e outras pessoas que estejam nas áreas comuns, o que, por si só, justifica o acolhimento do pedido inicial, em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade”, disso.

     Para o Juiz, os fatos apresentados pelo autor evidenciam “o descumprimento da norma condominial e a prática de conduta antissocial pelo réu, o que impõe o acolhimento do pedido”. Dessa forma, foi determinado que o réu adote as medidas necessárias para que seus animais não fiquem soltos nas áreas comuns sem qualquer guarda ou vigilância do seu tutor e para que estejam com guias e focinheira, quando estiverem com seu tutor, conforme prevê o regimento interno.

     Fonte: Jornal de Brasília.

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     Dúvida do leitor: posso vender produtos e serviços no grupo do condomínio?

     Resposta de Moira Toledo, advogado e diretora de risco e governança da Lello Imóveis: depende do combinado pelos condôminos para uso de seu grupo no WhatsApp (ou outro aplicativo). Tal prática não é vedada em regra e representa até comodidade, incentivando não só o consumo local, como o micro empreendedorismo e servindo de produção ou complementação de renda para muitos.

     Como organizar o que pode ou não no grupo de WhatsApp

     A existência do grupo de WhatsApp do condomínio é muito comum, ou melhor, praticamente certa. Tanto que, ainda que algumas administradoras de condomínios disponibilizem outros aplicativos de comunicação e canais oficiais, o grupo de WhatsApp existe ainda que em paralelo e para assuntos informais e de mais urgência.

     Por essa razão, cada vez mais esses grupos assumem relevância, e é imperioso fazer combinados e adotar boas práticas para se evitar abusos, bagunça e responsabilidades.

     Assim, como se recomenda evitar assuntos polêmicos de antagonismo, religiosos, políticos e que possam expor a intimidade de qualquer pessoa, ajustar os temas que serão abordados no grupo é salutar para a própria comunidade.

     Entre os assuntos que vale a pena o combinado, está a possibilidade de vender ou não produtos ou serviços e se permitido como essa exposição deva ser feita.

     O importante é combinar e limitar exageros, assim as regras de fornecedores permitidos, volume e periodicidade de anúncios, modo de negociação, são importantes, assim como também estabelecer que os pagamentos serão ajustados entre as partes e que o condomínio não tem nenhuma responsabilidade quanto a isso ou à qualidade do produto e ou serviço.

      Fonte: Exame.

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     Com o primeiro bimestre de 2024 mostrando evolução e um mercado aquecido, a Associação Brasileira de Elétricos (ABVE) registrou um aumento nos números de vendas de carros elétricos em 2024. Segundo dados, os veículos 100% elétricos lideraram as vendas no mercado nacional no mês de fevereiro, tendo 3.639 emplacamentos, representando 34,6% dessa esfera do setor, que chegou ao total de 10.451. 

     Ganhando destaque no mercado brasileiro, a conversa sobre a recarga desses veículos vem crescendo em condomínios e empreendimentos imobiliários de todo o país, para melhor orientação das gestões condominiais a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis – ABADI destacou informações relevantes para os condomínios. 

     Regulamentação

     Até o momento não existe uma regulamentação federal que obrigue a instalação de estações de recarga para os carros elétricos nos condomínios, assim a questão fica para a avaliação da gestão condominial com os moradores. Mas em cidades como São Paulo, por exemplo, a Lei Municipal 17.336/2020, destaca que novos projetos imobiliários, sejam eles residenciais ou comerciais, obrigatoriamente necessitam de solução para a recarga dos automóveis. 

     Condomínios antigos

     Para condomínios antigos, a sugestão da Associação é que seja realizado um estudo de viabilidade de laudos técnicos que possam dar segurança no projeto de instalação das fontes de transferência, evitando assim futuros problemas na estrutura dos empreendimentos. 

     Ressalvas 

     É importante lembrar que assuntos que envolvam a alteração estrutural de condomínios devem ser repassados em Assembleias e todas as instalações feitas precisam de avaliação técnica realizada por profissionais adequados. O síndico deve estar atento e não autorizar rotas alternativas para essas recargas, como uso de ponto de energia autônomo, para evitar que problemas futuros ocorram. 

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A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC) e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) lançam novo Programa Nacional de Certificação das Administradoras de Condomínio (PRONAD). A iniciativa substitui o PROAD da AABIC, e o Procondo da ABADI, certificações que atestavam a conduta e os aspectos profissionais, operacionais e técnicos dos serviços prestados pelas empresas do setor condominial, porém, em âmbito regional. No PRONAD, a avaliação para a certificação envolve as áreas de administração; contratos; departamento pessoal e RH; financeiro/tributário, além de outros pré-requisitos estabelecidos. A assinatura do Estatuto ocorreu no dia 04 de abril, na capital carioca. “Os programas anteriores objetivavam dar a qualificação necessária para que as administradoras prestassem um serviço de qualidade e entendemos que isso é fundamental não apenas em uma região, mas algo que precisa ultrapassar fronteiras, alcançar todo o território nacional, por isso, nasceu o PRONAD”, fala o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior. A iniciativa para uma certificação nacional tomou como base os programas regionais existentes e descontinuados, com a possibilidade de adesão, no curto prazo, de outros estados da federação. “Foram diversas reuniões, muita estruturação entre a ABADI e a AABIC para a criação do PRONAD. Neste momento de lançamento, convidamos todos os estados da federação a estarem unidos ao projeto em prol da administração de condomínios com segurança, proporcionando um atendimento de excelência em âmbito nacional”, salienta o presidente da ABADI, Rafael Thomé. O dirigente da AABIC pontua que “o PRONAD dará maior projeção e peso às empresas certificadas, construindo uma marca forte e com ampla visibilidade”. “O PRONAD representa uma união histórica entre Rio de Janeiro e São Paulo referente às boas práticas da atividade de administração condominial”, completa o presidente da ABADI. Segundo as instituições, as exigências e migração das empresas já certificadas pelo antigo modelo serão mantidas. Garantias da certificação O dirigente da ABADI destaca que “as auditorias realizadas nas administradoras têm um benefício não só interno, mas também para síndicos, conselhos fiscais e consultivos dos condomínios, para que tenham a segurança de poder contar com uma empresa confiável, que passou por um procedimento robusto de verificação e mantém um sólido cuidado com os seus processos, com a saúde operacional e financeira”. O presidente da AABIC lembra que o selo PRONAD garante não só o bom serviço prestado, mas atesta a eficiência e a busca constante pela qualidade. “A administradora condominial, tendo essa certificação, garante ao condomínio-cliente importantes questões, como a identificação e antecipação de problemas e busca de soluções, a transparência nas gestões de processos administrativos, além das melhores práticas do mercado, credibilidade e referência no setor imobiliário”, pontua. “Mais do que prestar um bom serviço, atuar com ética empresarial fortalece a empresa, melhora a reputação e traz resultados positivos para todos os envolvidos”, conclui. Fonte: Condomínio.News
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     Com desrespeito constante a regras, o que torna impossível a convivência com outros moradores, vizinhos antissociais poderão, agora por lei, serem expulsos de condomínios.

     A legislação atual não prevê, de forma expressa, essa possibilidade, mas a Justiça já tem entendido, nos casos excepcionais, a possibilidade de exclusão do convívio. A mudança na legislação faz parte da atualização do Código Civil, que tramita no Congresso. Um anteprojeto foi aprovado na sexta.

     A advogada condominialista e presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil seccional Espírito Santo (OAB-ES), Leidiane Malini, explicou que, embora na prática já existam decisões judiciais neste sentido, a exclusão do condômino antissocial é atualmente difícil de ser alcançada, ficando a cargo do juiz interpretar o caso concreto.

     “Com a inclusão na legislação, teremos procedimento a ser seguido e, sendo cumprido, restará ao Judiciário confirmar a decisão já tomada pelos condôminos em assembleia. A medida visa garantir o bem-estar dos moradores”.

     Ela também destacou que outra mudança é a redução do quórum necessário para deliberação. No texto atual, a deliberação para aplicação das sanções requer três quartos dos condôminos. Já no novo texto proposto, esse quórum é reduzido para dois terços. “Essa mudança pode agilizar o processo de tomada de decisão”.

     O advogado especialista em Direito Imobiliário, Fábio Neffa Alcure, frisou que a proposta trará mais segurança para que os demais moradores deliberem pela exclusão do condômino antissocial.

     Ele destacou, no entanto, que tanto no sistema atualmente vigente, quanto na esperada revisão do Código Civil, somente o judiciário poderá determinar a exclusão do condômino antissocial, que sempre terá, no processo judicial, o direito à ampla defesa. “Mesmo conferindo maior segurança jurídica, não tornará a medida corriqueira, tendo em vista que trata-se de medida extrema”.

     O advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário Roberto Merçon reforçou que tanto pelo entendimento do Judiciário hoje, quanto em possíveis alterações no Código Civil, a exclusão do condômino antissocial só se dá em casos extremos, de prática reiterada de desrespeito a regras de convivência.

     O advogado Raphael Coelho pontuou que a expulsão ainda precisará do aval do Poder judiciário. “No entanto, contará com critérios mais objetivos e com uma participação maior dos demais condôminos”.

     Vizinho Antissocial

     É aquele que desencadeia insegurança, desassossego e insalubridade no condomínio onde mora, tornando insuportável a convivência.

     Apesar de ser advertido e de levar multas, ele descumpre de forma reiterada as regras de convívio social e da convenção e do regimento interno do local onde vive.

     Exemplos de comportamento do vizinho antissocial:

- Comportamento agressivo com os vizinhos e funcionários do condomínio;

- Eventos em desconformidade com a lei do silêncio, como música alta em horários inadequados;

- Desrespeito a regras de uso das áreas compartilhadas;

- Danos intencionais à propriedade do condomínio;

- Manter animais que causem incômodo excessivo aos vizinhos;

     O que diz a lei hoje:

     O Código Civil prevê multa para esse tipo de conduta (art. 1337), sendo de até 10 vezes o valor do condomínio em casos reiterados .

     Não há na legislação, de forma expressa, a previsão do afastamento de moradores antissociais dos condomínios.

     No entanto, em casos extremos, em que todas as medidas administrativas foram esgotadas, o condomínio, após decisão tomada em assembleia entre três quartos dos moradores, pode ingressar com uma ação nesse sentido.

      A Justiça já aceita, nesses casos excepcionais, afastar o condômino antissocial do convívio com os demais moradores.

     O que diz o anteprojeto:

     Segundo o texto, passa a constar na lei a possibilidade de afastamento do morador antissocial.

     Outra mudança proposta é que a deliberação em assembleia para punições deve ser de, no mínimo, dois terços dos moradores.

     Mesmo estando expresso na lei, o condomínio continua tendo que ingressar com ação na Justiça, que terá a palavra final e avaliará o caso, e a comprovação do comportamento antissocial.

    Fonte Tribuna Online

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     A estudante argumentou que houve uma briga pelo direito de fala na reunião do condomínio, mas que não agrediu a vítima. O argumento, porém, não convenceu a juíza da 2ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora.

     Para a relatora, desembargadora Maria Luíza Santana Assunção, havia provas do dano moral. A magistrada se baseou em imagens de câmeras e manteve a decisão de 1ª Instância, pois a estudante agrediu a síndica de ‘forma desproporcional, incorrendo em excesso da atitude’.

     A atitude da moradora ‘ultrapassou os limites do razoável e atingiu os direitos de personalidade, por ofensa à integridade física e psíquica e à própria honra da agredida’, declarou a desembargadora.

     Os desembargadores Luiz Carlos Gomes da Mata e José de Carvalho Barbosa votaram de acordo com a relatora.

     Fonte Itatiaia 

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     A teoria das janelas quebradas surgiu de um experimento que, de forma resumida, consistiu no abandono de dois carros idênticos – um, numa zona pobre e problemática de Nova York; o outro, numa área calma da Califórnia – e a observação de uma equipe de especialistas em psicologia social, que estudou o comportamento das pessoas em cada local.

     Em poucas horas, o carro abandonado na área problemática de Nova York foi vandalizado. As pessoas levaram todas as peças que poderiam ser aproveitadas e destruíram as demais. Já o carro da área calma da Califórnia permaneceu intacto. Até aí, nenhuma grande novidade. É a influência natural que o ambiente exerce no comportamento humano.

     Então, os pesquisadores experimentaram quebrar um vidro do carro deixado na Califórnia (o que estava intacto, na área calma), e o resultado desencadeado por essa “simples” janela quebrada foi a violência e o vandalismo que deixaram o veículo no mesmo estado daquele anteriormente depredado em Nova York.

     A depredação, que até então estava relacionada ao contexto da região escolhida para o experimento em Nova York, passou a ser questionada a partir do momento em que um vidro quebrado trouxe condições destrutivas ao carro da região tranquila da Califórnia.

     A partir desse acontecimento, os pesquisadores concluíram que não são apenas as limitações financeiras de uma região que desencadeiam o vandalismo, mas também as questões comportamentais e sociais impactam a medida em que pequenos problemas não resolvidos em um ambiente urbano podem levar a um aumento da criminalidade e deterioração do local antes calmo e organizado.

     E o mesmo raciocínio se aplica ao cumprimento de regras. Exemplo: numa rua em que é proibido estacionar, mas há um ou dois carros estacionados, a maioria das pessoas que precisarem parar no local tenderão a repetir o comportamento incorreto, pois o ambiente de desordem tende a aumentar ciclicamente as infrações.

     Por todo esse contexto, é fundamental que os condomínios (incluindo o síndico e os moradores) estejam atentos ao ambiente que estão construindo dentro e no entorno do condomínio. Sim, o entorno também importa! Lembre-se do carro abandonado que atraiu depredação e violência para o local antes calmo.

     A boa notícia é que, da mesma forma que a depredação é contagiosa, as boas práticas também são. Então, aproveite o dia de hoje para observar como está o interior da sua casa, depois faça um passeio atento pelas áreas comuns do condomínio e nas ruas ao redor. E então, muita janela quebrada para consertar? O que você pode fazer a respeito? Uma dica: comece organizando seu lar e naturalmente esse comportamento ficará mais fácil de ser expandido até se tornar um hábito.

     Fonte Viva o Condomínio 

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     Quando o contribuinte financia um imóvel, deve-se ter em mente que, na hora de declará-lo do Imposto de Renda (IR), ele deve ser inserido no campo “Bens e Direitos”, o mesmo vale para empréstimos com garantia de bem, considerado como uma espécie de refinanciamento.

     Esse tipo de crédito, que tem garantia de bem, se enquadra em uma seção diferente dos outros empréstimos, como o consignado e o crédito pessoal, que vão na seção “Dívidas e ônus reais”.

     Quando o contribuinte abre a seção “Bens e Direitos”, este deve selecionar o código do bem que vai declarar. Além disso, é importante não se esquecer de acrescentar que o bem é financiado.

     Diante disso, o que deve ser declarado é apenas o que efetivamente foi pago ao longo do ano, considerando o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), bem como as despesas cartorárias, o valor da comissão imobiliária e os juros do financiamento.

     Um outro ponto que deve ser informado também nessa declaração é o banco onde foi financiado o imóvel, a quantia de parcelas pagas e a quantidade de parcelas a serem pagas.

     Se por acaso o contribuinte já tenha quitado o financiamento em 2023, este deverá preencher o formulário da mesma forma, informando o valor total pago, incluindo entrada, prestações e demais despesas.

     Da mesma forma, se o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tiver sido usado para a compra, este também deverá entrar na soma do montante total pago no ano.

     Os contribuintes também precisam estar atentos também quando é a primeira vez que declara um bem. Nesse caso, deve-se abrir uma aba “Nova” na seção de “Bens e Direitos”. No campo descrição, inserir os dados, o endereço, a área, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado.

     Fora essas informações, o contribuinte também deve inserir as reformas na declaração, bem como a data e o valor da obra.

     Caso o contribuinte tenha usado o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar o imóvel, deve informar o valor sacado na ficha “Rendimentos Isentos”, lembrando que o valor deve ser aquele pago pelo bem, não devendo ser feitos ajustes ou correções no caso de valorização ou desvalorização.

     Por fim, é importante lembrar que, neste ano, o envio da declaração vai até o dia 31 de maio, então é fundamental os contribuintes não deixarem para última hora.

     Fonte: Contábeis

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     Um jacaré foi resgatado dentro de um condomínio em Lauro de Freitas, na Região Metropolitana de Salvador, durante as chuvas que atingiram a localidade nesta segunda-feira (8). De acordo com moradores do local, ninguém ficou ferido.

     A situação inusitada aconteceu no Condomínio Jardim de Alah, em Areia Branca. O animal foi encontrado em uma das áreas comuns do condomínio, que é formado por diversos prédios.

     O jacaré foi amarrado pelos próprios moradores para que ninguém fosse ferido. Eles acionaram a Companhia de Proteção Ambiental (Coppa), que é a unidade responsável por fazer o resgate de animais silvestres.

     Fonte G1

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      Com a crescente taxa de envelhecimento o programa Viver Mais Paraná tem oito projetos em atividade para a construção de condomínios habitacionais para idosos. Segundo dados, atualmente 1,9% milhão de pessoas com 60 anos ou mais vivem no estado. 

      Os projetos em construção estão localizados em em Irati, Telêmanco Borba, Cascavel, Ponta Grossa, Francisco Beltrão, Arapongas, Campo Mourão e Guarapuava e com previsão de funcionamento até o começo de 2025, o investimento dessa ação é de R$43 milhões.  

     A estratégia está dentro da planejamento de entregar 35 empreendimentos, somando 1.400 unidades habitacionais até 2026.

     Fonte: CondoNews

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     Os moradores do Bloco A da quadra 304 da Asa Sul se surpreenderam quando viram um caminhão de mudança removendo os pertences do apartamento da ex-síndica Cássia Maria Miranda Bessa Braun, na tarde desta segunda-feira (1º/4). Há apenas três dias, ela foi denunciada pelos vizinhos por desviar cerca de R$ 260 mil do caixa do condomínio, localizado em área nobre do Distrito Federal.

     Bancária da Caixa Econômica Federal, Cássia era inquilina e morava na quadra há aproximadamente 12 anos, com os dois filhos. Ela exerceu o mandato de síndica na legislatura 2022-2024, mas perdeu as novas eleições na última quarta-feira (27/3). É nesse momento que, segundo a denúncia, os últimos reais disponíveis na conta são raspados e o caixa é zerado.

     “É o recurso para pagar os funcionários. O mês está começando e não tem como pagar o salário de quem trabalhou”, indignou-se a comunicadora Isabel Heringer, 37 anos, moradora do prédio.

     Ela explicou ter ficado acertado que todos os moradores vão pagar o valor do condomínio dobrado para pelo menos formar uma caixa e arcar com as contas básicas. De R$ 1,5 mil, o valor vai para R$ 3 mil.

     “Estamos todos chocados. Ela era uma pessoa querida, nunca desconfiamos de nada”, completou Isabel.

      No boletim de ocorrência, os moradores apontam que o último desvio ocorreu na noite em que Cássia perdeu as eleições. “Desde então ela não responde mais mensagens, não atende e o advogado apareceu para dizer que ele vai informar o novo endereço para as futuras intimações.

     A 1ª Delegacia de Polícia (Asa Sul) investiga o caso.

     Fonte: Metrópoles 

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     O estado de São Paulo alcançou 60 mortes por dengue em 2024, com 154 óbitos em investigação, segundo os dados do painel de monitoramento do governo estadual. Uma força-tarefa vem sendo feita para exterminar focos do mosquito transmissor e os condomínios – local compartilhado por tantas pessoas – têm papel de extrema importância nessa empreitada.

     A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC) tem intensificado o alerta sobre a importância da prevenção dentro desses espaços coletivos. A entidade congrega as maiores administradoras de condomínios do país e é responsável por 53% de sua gestão, só na Grande São Paulo.

     “Os condomínios, com sua densidade populacional e estrutura física complexa, representam um desafio no combate à dengue. Áreas comuns, como jardins, piscinas, caixas d’água e até mesmo apartamentos desocupados, podem se tornar locais propícios para a reprodução do mosquito”, diz o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior.

     A responsabilidade de combater os focos de dengue dentro dos condomínios é compartilhada entre moradores, síndicos, administradoras e equipes de manutenção. “Ações simples, como a eliminação de recipientes que acumulam água, a limpeza regular de áreas comuns e o monitoramento de pontos de possível proliferação, são cruciais para evitar a disseminação do mosquito”, explica.

     Realize inspeções para evitar água parada nas áreas comuns

     Mantenha o escoamento de água desobstruído e sem depressões que permitam o acúmulo de água nas lajes, calhas e marquises, mantendo-os sempre limpos.

     Outro ponto principal é realizar uma varredura no fosso do elevador. O local é um dos favoritos do mosquito Aedes Aegypti, por também acumular água. Além disso, o inseto, ao procriar, acessa os andares. Na prática, o fato de não voar grandes altitudes não impossibilita que ele chegue até locais mais altos. O mosquito consegue transitar pelo elevador e, assim, subir em todos os andares.

     As garagens também são áreas propícias para a procriação do mosquito. Neste caso, recomenda-se inspecionar os ralos externos e canaletas de drenagens para água das chuvas.

     Espaço de lazer

     Caso o condomínio tenha uma piscina, é preciso redobrar a atenção. Além de realizar o tratamento adequado da água, guarde em um espaço fechado ou cubra os objetos que podem acumular água parada, como por exemplo, espreguiçadeiras, cadeiras e guarda-sol.

     Os brinquedos do playground também devem ser constantemente monitorados para evitar que se transformem em potenciais criadouros. Sanitários que não são utilizados diariamente, como os de salão de festas ou da piscina, precisam ser vistoriados, assim como acionar a descarga semanalmente.

     Dentro do apartamento

     A eliminação de possíveis focos começa nas varandas dos imóveis, especialmente com a verificação de vasos de plantas. A orientação é que os pratos sejam furados ou preenchidos com areia.

     Comedouros de animais precisam estar constantemente limpos.

     Disseminação de informações

     Para fortalecer a batalha contra a dengue, é recomendado que o síndico disponibilize aos moradores e funcionários material informativo de prevenção contra o mosquito da dengue nos elevadores e quadro de avisos, explicando as boas práticas que devem ser adotadas nas residências e áreas comuns do prédio.

     Além disso, o recomendado é que os condomínios façam inspeções periódicas que devem ser realizada pela equipe de funcionários nas áreas comuns, eliminando os possíveis focos.

     “Diante do crescente desafio representado pelos focos de dengue nos condomínios, a AABIC reforça a importância da união de esforços e da adoção de medidas proativas para garantir um ambiente seguro e saudável para todos os moradores. A prevenção é a melhor arma nessa batalha contra a dengue e cabe a cada um fazer a sua parte”, ressalta.

     Fonte: Novo Momento

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     Uma idosa de 87 anos foi condenada a pagar R$ 20 mil em multas condominiais por infrações cometidas pela neta. De acordo com a decisão, em 2ª instância, do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) a mulher pendurava roupas no corredor do prédio, e os filhos dela brincavam na garagem, o que causou danos a veículos.

     A determinação do TJ-SP, portanto, mantém decisão favorável ao condomínio obtida na Justiça de Praia Grande, no litoral de São Paulo, cidade onde a idosa tem o apartamento, que foi ocupado por oito anos pela neta. A defesa da proprietária informou ainda não ter sido intimada (veja abaixo).

     Conforme apurado pelo g1, a neta da idosa nunca pagou as multas que foram aplicadas nos anos em que morou no Condomínio Ilhas de Marambaia e Jaguanum, no bairro Guilhermina. Diante disso, a proprietária foi acionada na Justiça em 2021.

     De acordo com o processo, obtido pela equipe de reportagem, desde 2013 os moradores levavam reclamações à síndica sobre o comportamento, descrito no processo como "antissocial", e registravam as queixas em um livro de ocorrências.

     Entre as reclamações, como citado acima, os danos causados aos veículos estacionados na garagem do prédio, que teriam sido provocados em brincadeiras do filhos da inquilina naquela área. Os vizinhos também diziam que a mulher fazia do corredor a extensão da casa, e pendurava roupas para secar.

     Fonte G1

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     Dúvida do leitor: o condomínio pode proibir que eu tenha um animal de estimação?

     Resposta de Moira Toledo, advogado e diretora de risco e governança da Lello Imóveis: no passado, eram comum convenções de condomínios que proibissem a existência de animais de estimação nas áreas privativas e comuns ainda que para mera circulação – assim como coibiam pessoas de bermudas nos elevadores, e crianças correndo nas áreas comuns.

     Ainda convivemos com empreendimentos antigos que não tiveram seus estatutos modernizados, revelando assim seu descompasso com os anseios sociais e práticas atuais.

     Mas afinal, vale a regra de proibição de animais?

     Em 2019, o STJ definiu que a vedação genérica aos animais de estimação não se justificava, reconhecendo o direito de uma condômina a permanecer com seus dois gatos de estimação. Ou seja, o condomínio não pode proibir que alguém tenha um animal doméstico de estimação.

     Portanto, as convenções condominiais que ainda estipulam tais proibições genéricas se tornaram obsoletas.

     E para animais silvestres?

     Aqui cabe uma exceção. Regras proibitivas de animais silvestres que possam gerar riscos potenciais à saúde, sossego e segurança da coletividade, são possíveis.

     Sou obrigado a carregar meu animal no colo na área comum do prédio?

     Tem se firmado o entendimento de que não é razoável exigir que o condômino carregue seu animal no colo para transitar em área comum.

     Mas é possível, exigir o uso de focinheira para algumas raças de cães, assim como certificado de vacinação.

     Fato é que bom senso deve sempre prevalecer e que o regramento de condutas, como a exigência de limpeza imediata de sujeira que o animal possa causar, o cuidado com barulho noturno, a limitação de quantidade de animais para a preservação da saúde e para evitar odores, entre outras justificáveis.

     É possível restringir o acesso do animal às áreas comuns do condomínio?

     Hoje alguns condomínios têm áreas dedicadas para a circulação e permanência de animais, e, para estes, o regramento de uso faz muito sentido e evita desentendimentos.

     Exercício de empatia, boa comunicação e construção de regras positivas de convivência são as chaves para que tudo funcione muito bem e que o pet seja bem acolhido.

     Fonte: Exame.

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Tenho um imóvel financiado e ele apresentou defeito

     Nos últimos anos as políticas públicas de incentivo para aquisição do imóvel próprio fez com que milhões de pessoas se valessem de financiamentos para comprar suas casas, em especial, pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH que proporciona condições facilitadas para tais operações.

     Essas pessoas, muitas vezes até sem saber, ao financiar seus imóveis contratavam, também, a chamada Cobertura Compreensiva Especial para Riscos de Danos Físicos no Imóvel – DFI, uma modalidade específica de seguro para esses imóveis em caso de defeitos de construção! E, como todos sabemos, depois de anos de construção do imóvel não é tão raro que eles apresentem esses defeitos! Mas e daí, até quando posso cobrar essa cobertura para exigir a indenização do seguro?

     Esse é o problema que o Superior Tribunal de Justiça deve decidir em breve, quando prescrevem as ações para cobrar essa indenização da seguradora? Até quando posso processar as seguradoras para exigir o pagamento do seguro por vícios no meu imóvel financiado pelo SFH? Quando começa a contar o prazo de prescrição dos pedidos de indenização contra a seguradora nos contratos ativos ou extintos do SFH?

     O tema é controverso, mas deve sair vitoriosa a tese de que a ciência do vício que gera o direito do cidadão em se ver reparado deve surgir na vigência do contrato de financiamento ou em até um ano após o término da vigência (prazo para cobrança de contratos de seguro).

     Mas e se o comprador não sabe precisar quando apareceram os problemas de construção? Nesse caso o prazo de prescrição começa a correr no dia seguinte ao término do contrato de financiamento e terá duração de um ano, após isso estará prescrita a pretensão de indenização pelo sinistro.

     Diferentemente do que ocorre nos seguros residenciais autônomos onde a prescrição começa a correr da data da ciência do vício ensejador do pagamento da indenização, aqui, nos contratos de financiamento de imóveis habitacionais pelo SFH, a vigência do seguro está vinculada ao contrato de financiamento e, terminando o financiamento, o seguro também finda, somente podendo ser cobrada a indenização no curso do financiamento ou em até um ano após esse encerramento do financiamento.

     Essa é a tese que deve sair vencedora do STJ, em especial, porque segurar um imóvel sem prazo definido após o término do financiamento, além de gerar insegurança jurídica, acaba por onerar excessivamente o sistema de financiamento do imóvel próprio, cada vez mais crescente no Brasil.

     Então se você financiou seu imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH e o contrato está em curso ou terminou em até um ano, é bom se atentar para eventuais vícios de construção, a fim de que possa exigir judicialmente o pagamento desses valores pela seguradora, caso contrário seu direito corre o risco de prescrever e o Direito não socorre a quem dorme, frase muito conhecida no meio jurídico!

     Fonte: Acontece Botucatu

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Adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel

     Não resta dúvidas que toda pessoa que a adquire um imóvel pretende ao final poder usá-lo assim como receber a sua respectiva escritura.

     Isso porque a nossa legislação estabelece claramente que somente se opera a transferência da propriedade imóvel, entre vivos, através do registro dessa escritura pública (compra e venda, permuta, doação entre outras) no Cartório de registro de imóveis.

      Convém sempre lembrar que a escritura e o registro de imóveis são documentos com finalidades diferentes, embora muitas pessoas acreditem que são a mesma coisa.

     A escritura do imóvel tem o objetivo de conceder o direito de utilizaçãomas não transfere a propriedade para a outra pessoa. A transferência por sua vez é feita apenas através do seu registro no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o bem está localizado.

     Sendo assim, em uma negociação de imóvel é preciso fazer a escritura para formalizar o acordo e, após a conclusão da operação, fazer também o registro, para transferir efetivamente a propriedade. Após todos esses passos serem finalizados, o cartório emite a Certidão do Registro do Imóvel.

     Ou seja, a formalização do negócio inicia no Tabelionato de Notas, também chamado como Cartório de Notas, Oficío de Notas, ou Serviço Notarial, passando pelos departamentos ficais de arrecadação e terminando no Cartório de Registro de imóveis. Como dito, apesar do registro imobiliário ser apenas uma das etapas da compra e venda de imóvel, é ela que efetiva definitivamente a transferência da propriedade.

     Esse rito burocrático, verdadeira herança lusitana, é defendida pelos tecnocratas como sendo um rito necessário à segurança das transações imobiliárias. Por outros, é questionada, como sendo uma regra vetusta, que poderia ser simplificada com os avanços tecnológicos de controle digital.

     De qualquer forma, se vetusto ou necessário, a realidade dos negócios imobiliários aponta que a grande maioria das transações não são realizadas nos cartórios como acima explicitado, mas por contratos particulares – promessas de compra e venda entre outros.

     E não se pode negar que em muitos desses negócios, firmado por contratos particulares, por vezes, pela falta de cautela ou pela ausência da competente assistência jurídica, o comprador depois de pagar pelo bem comprado, ao buscar sua escritura, enfrenta alguma forma de resistência a sua pretensão.

     Nesse diapasão, considerando que o direito é dinâmico e as normas devem estar atentas ao cotidiano da vida das pessoas, o Conselho Nacional de Justiça no dia 15 de setembro de 2023 publicou o Provimento 150, que atualiza o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial – regulado então pelo Provimento 149, também do CNJ, criando a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial.

     Traduzindo o “juridiquês”, por esse novo procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel – a pessoa que adquiriu o imóvel sem fazer a escritura no Tabelionato de Notas (comprou somente por contrato particular), poderá operacionalizar a transferência do imóvel de forma direta perante o Ofício de Registro de Imóveis, sem que necessite entrar com processo judicial. Ou seja, o contrato particular poderá fazer as vezes da escritura pública, desde que cumpridos alguns requisitos.

     Aliás, o ato normativo foi muito feliz na sua redação prevendo no artigo 440-B “podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão

     De qualquer sorte, cabe enfatizar que apesar do referido procedimento facilitar a vida do adquirente de imóvel por contrato particular, ainda assim, existe um caminho a ser percorrido nos cartórios, a iniciar pela ata notarial, que será elaborada no Tabelionato de Notas – aquele mesmo, o chamado Cartório de Notas, Oficío de Notas, ou Serviço Notarial, tendo o artigo 440-G normatizado alguns exigências dessa ata notarial.

     Destaco que é fundamental a necessidade dela conter as duas condições da adjudicação compulsória, previstas nos artigos 1417 e 1418 do Código Civil, quais sejam, a prova da quitação e a prova do inadimplemento de quem deve receber ou outorgar a escritura pública definitiva.

     Importante ressaltar que o Provimento 150, do CNJ, não traz a obrigatoriedade de firma reconhecida nos contratos preliminares e que a ata notarial de adjudicação compulsória extrajudicial será lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, observados os artigos 8º e 9º, da lei 8.935/94.

     Mesmo que ainda exista um caminho a ser percorrido para essa forma de transferência de imóvel, certamente é um percurso mais curto que o experimentado por aqueles que optam pela via JUDICIAL. Contudo, por se tratar de uma ferramenta recente, certamente surgirão alguns obstáculos até sua efetiva operacionalização o que sempre justifica nessas situações o assessoramento do seu Advogado de confiança ou ainda, dependendo da complexidade do caso, de um Advogado especialista no direito de propriedade.

     Fonte: ClicRDC.

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Dicas de Gestão Condominial

      Você síndico(a) diante de tantos desafios, sabe como fazer uma ótima gestão? Não tem uma fórmula mágica, mas separamos algumas dicas podem ajudar você nessa tarefa.

     Veja:

  • Conheça bem o condomínio que você administra. Estude o regimento interno, a convenção, o histórico financeiro, as características físicas, as necessidades e os problemas do condomínio. Assim, você poderá tomar decisões mais assertivas e eficientes;
  • Faça um planejamento estratégico. Defina os objetivos, as metas, as ações e os indicadores de desempenho da gestão. Estabeleça um cronograma e um orçamento para cada atividade. Acompanhe e avalie os resultados periodicamente;
  • Mantenha uma boa comunicação com os moradores. Utilize os canais mais adequados para informar, orientar e esclarecer as dúvidas dos condôminos. Seja transparente, cordial e respeitoso. Promova reuniões e assembleias regulares e participativas;
  • Cuide da saúde financeira do condomínio. Faça uma gestão eficiente das receitas e das despesas do condomínio. Elabore um balancete mensal e um balanço anual. Cobre os inadimplentes de forma legal e ética. Busque economizar nos custos fixos e variáveis;
  • Invista na manutenção preventiva do condomínio. Faça uma vistoria periódica nas áreas comuns, nos equipamentos e nas instalações do condomínio. Contrate profissionais qualificados para realizar os reparos necessários. Siga as normas técnicas e de segurança;
  • Zele pela segurança do condomínio. Implemente medidas de prevenção e proteção contra riscos de incêndio, acidentes, furtos e invasões. Contrate uma empresa de segurança especializada e confiável. Oriente os funcionários e os moradores sobre as boas práticas de segurança;
  • Valorize os funcionários do condomínio. Selecione, treine e motive os colaboradores que trabalham no condomínio. Ofereça condições adequadas de trabalho, remuneração justa e benefícios atrativos. Reconheça o bom desempenho e corrija as falhas;
  • Promova a sustentabilidade no condomínio. Adote medidas que visam reduzir o consumo de água, energia elétrica e gás no condomínio. Implemente a coleta seletiva de lixo e incentive a reciclagem. Apoie iniciativas que preservam o meio ambiente;
  • Busque a harmonia entre os moradores. Resolva os conflitos de forma imparcial, pacífica e mediadora. Aplique as sanções previstas no regimento interno aos infratores das regras do condomínio. Estimule a convivência cordial, solidária e respeitosa entre os condôminos.

     A gestão condominial é um pilar fundamental para manter a harmonia, a segurança e o valor do patrimônio dos moradores. Com uma gestão bem-sucedida, você estará um passo à frente na busca por condomínios mais organizados e satisfeitos.

     Fonte Síndico Net

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     Você já parou para pensar na importância de um condomínio? Apesar de exigir cuidado durante a implantação e contratação de funcionários, ele é necessário para manter o vínculo com os moradores e compreender as exigências para melhorias.

     Para isso, é indicado que profissionais bem capacitados sejam escolhidos para gerenciar a propriedade.

     Já para quem compra um imóvel, é fundamental que haja uma incorporadora para administrar o projeto do empreendimento imobiliário e alinhar às necessidades do condomínio.

     Administrador

     A escolha desta função é considerada importante, pois será a base da administração do condomínio, cuidando das finanças e questões legais junto ao síndico. Essa escolha ocorre na Assembleia de Instalação do Condomínio. O evento é obrigatório e, nele, são criadas em conjunto as bases para a administração.

     De acordo com Marco Antônio Dosualdo, sócio-proprietário da BRCondos Administradora de Condomínios, de São José do Rio Preto (SP), a assembleia é o ponto inaugural da consolidação do condomínio.

     “A assembleia marca o nascimento, a entrega das unidades para os proprietários, promove a organização da vida em condomínio”, resume o especialista na área.

     Marco Antônio, diz que caberá ao administrador dar o suporte, desde o início, sobre a previsão orçamentária para as despesas futuras. Além disso, outras tarefas recorrentes são supervisionar os funcionários do condomínio, como as equipes de limpeza, portaria e zeladoria.

     “Quem cuida, quem faz a gestão a partir daí é o síndico junto ao conselho, sendo apoiado pela administradora”, afirma o empresário, que reforça a importância da boa relação e diálogo entre os envolvidos com a construtora.

     Síndico

     A escolha do síndico também é de extrema importância. Na primeira gestão do condomínio é realizada pela empresa implantadora, levando em consideração experiência, habilidades técnicas e expertise na área de sindicância.

     “A relação com a construtora e administradora é estritamente comercial, sendo o síndico contratado pela construtora através de análise e comparativos de currículos”, explica o advogado e síndico profissional Willian Nogueira.

     Fonte G1

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     O requisito da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel não é exigível para a concretização do direito de preferência quando se comprova a ciência prévia do comprador sobre a locação.

     Esse entendimento é da 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que anulou a venda de um aterro sanitário de Bragança Paulista porque a operação não observou o direito de preferência da locatária.

     O caso concreto envolve uma empresa que há mais de 40 anos é locatária do imóvel e opera o aterro sanitário nele localizado. Ocorre que uma segunda companhia adquiriu o terreno sem notificar a locatária para a observância do direito de preferência para a aquisição do imóvel. Essa medida é prevista na Lei do Inquilinato.

     Em 2022, a 3ª Vara Cível de Bragança manteve a escritura de venda do imóvel por considerar que o contrato de locação não foi averbado na matrícula do imóvel, o que seria requisito para a observância do direito de preferência.

     Entendimento do STJ

     O TJ-SP discordou. A corte citou entendimento sobre o tema da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a ciência do contrato de locação basta para a observância do direito de preferência (REsp 1.780.197).

     “Apesar da ausência de averbação do contrato de locação na matricula do imóvel, foi apontado pelo apelante relevante precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que havendo ciência inequívoca pelo terceiro (comprador) acerca da locação, não há necessidade da averbação do contrato”, disse em seu voto o desembargador Dario Gayoso, relator do caso.

     Ainda segundo ele, na escritura pública de compra e venda há a comprovação de “ciência inequívoca de que o imóvel encontrava-se locado”, e há trecho em que os compradores concordaram “que os vendedores deixassem de notificar a locatária”.

     Atuou no caso o advogado Carlos Alberto Rosal de Ávila, sócio do escritório Carneiros Advogados. Segundo ele, a decisão da 27ª Câmara Cível do TJ-SP é “irretocável”.

     “Não se pode permitir que, com base em argumento formal de ausência de averbação na matrícula, partes optem por vulnerar um direito do qual tinham absoluta ciência. Afinal, o propósito de uma averbação é dar ciência, e aqui a finalidade de dar ciência inequívoca acerca da locação já tinha sido alcançada.”

     Processo 1010667-90.2021.8.26.0099

     Fonte: Conjur

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     O número de pessoas morando em apartamentos cresceu nos últimos anos na cidade de São Paulo. Conforme dados do Censo 2022 do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), a maior capital da América Latina ganhou pouco mais de 426 mil novas unidades em 12 anos. Hoje, aproximadamente 3,3 milhões de pessoas moram em prédios.

     Para os próximos anos, a expectativa é de que a expansão vertical das moradias em São Paulo aumente ainda mais. Na zona norte da capital, mais precisamente em Pirituba, deve surgir um bairro inteligente, projetado para acolher 30 mil moradores ao longo de uma década.

     Com o aumento do número de pessoas morando em condomínios e construções cada vez mais tecnológicas, administrar esses espaços fica mais complexo, uma vez que todas as demandas aumentam, como o número de correspondências, encomendas, visitantes e prestadores de serviço. Por isso, torna-se crucial uma gestão eficiente da comunicação condominial.

     Um condomínio bem administrado passa por transparência dos gestores, comunicação eficiente, organização dos processos, preservação do patrimônio e segurança para os moradores. E tudo isso pode ser obtido com o uso da tecnologia.

     Para ajudar administradoras de condomínios e síndicos profissionais no desafio de gerir esses locais, existem ferramentas que tornam a vida em condomínio muito mais integrada. Um exemplo é o Gruvi, um aplicativo criado pela Superlógica, em conjunto com demais sócios, que melhora a experiência das pessoas com suas casas, condomínios e vizinhança.

     “O Gruvi foi desenvolvido para facilitar a vida dos moradores, administradoras e síndicos profissionais. A ferramenta possui funcionalidades como controle de acesso de portaria e vagas de garagem, gestão de encomendas, assembleia virtual, emissão de segunda via do boleto pelo próprio condômino, reserva de espaços como churrasqueira, salão de festas e quadras, entre outros autosserviços com autonomia de operação para os moradores”, explica André Baldini, Diretor de Negócios da Superlógica.

     Um condomínio com muitos moradores precisa ter regras e processos claros e bem comunicados para evitar problemas. Entre as principais normas, é importante definir como será a utilização de espaços comuns, como piscina, academia, brinquedoteca e petplace, por exemplo.

     Para que haja um convívio harmonioso entre moradores, síndico e administradora, as regras do condomínio devem ser aprovadas em assembleia e constarem no regimento interno. Ele deve ser enviado para todas as unidades e estar sempre disponível para consulta na administração do prédio. Neste aspecto, novamente a tecnologia pode ser uma grande aliada, uma vez que permite a realização de assembleias virtuais. Segundo um levantamento feito pela Superlógica durante a pandemia, em 2020 foram feitas mais de 32 mil assembleias digitais, que contaram com mais de três milhões de condôminos participantes.

     Fonte: Condomínio.News

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