direito condominial (7)

     É comum que, por falta de suporte jurídico ou ausência de procedimentos claros na convenção do condomínio, muito síndicos tenham dúvidas sobre como a aplicação de multas contra condôminos ou possuidores que cometem atos antissociais, o que pode gerar a invalidade dessas cobranças.

     Para evitar problemas, é fundamental que os condomínios atualizem suas convenções, detalhando explicitamente como e quando as multas devem ser aplicadas, especialmente considerando que, em muitos casos, apenas a assembleia pode aprovar tais penalidades, o que demanda um quórum específico.

     Outra medida que deve ser tomada é a inclusão de cláusulas que incentivem o respeito ao direito de vizinhança e desestimulem a inadimplência pode ser um excelente investimento para promover a harmonia e reduzir dúvidas entre os condôminos.

     Quando a multa é corretamente aplicada, respeitando os direitos ao contraditório e à ampla defesa, o condomínio pode exigir seu pagamento juntamente com a taxa condominial. No entanto, a prática de condicionar o recebimento da quota ordinária ao pagamento da multa, ou se recusar a receber a quota separadamente, pode levar o condomínio a enfrentar processos judiciais, forçando-o a defender-se em ações de consignação em pagamento. Tal atitude pode, ainda, resultar na responsabilização do síndico, caso fique comprovado que agiu de má-fé.

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     A 1ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) julgou como improcedente o aluguel fracionado de quartos em unidade residencial de um condomínio fechado localizado na Lagoa da Conceição, em Florianópolis, por não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial do local.

     A briga judicial começou pelo fato do proprietário de uma propriedade do condomínio alugar quartos na plataforma de hospedagens Airbnb, fato que, em votação de assembleia geral, se tornou proibido.

     O condômino questionou a decisão na Justiça e em primeiro grau, a sentença tornou sem efeito a alteração da convenção e deu ganho de causa ao morador. Entretanto, o condomínio recorreu da sentença, alegando o desvirtuamento do caráter unifamiliar e residencial.

     O desembargador segui recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça, as quais a orientação que a exploração econômica de unidades autônomas, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída a um condomínio.

     Assim, o recurso foi provido para reconhecer a validade e eficácia da alteração do art. 4° do Regimento Interno do condomínio e, por consequência, julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, com voto unânime dos demais integrantes da 1ª Câmara de Direito Civil.

     Fonte: Condo News

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     A 1ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) julgou como improcedente o aluguel fracionado de quartos em unidade residencial de um condomínio fechado localizado na Lagoa da Conceição, em Florianópolis, por não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial do local.

     A briga judicial começou pelo fato do proprietário de uma propriedade do condomínio alugar quartos na plataforma de hospedagens Airbnb, fato que, em votação de assembleia geral, se tornou proibido.

     O condômino questionou a decisão na Justiça e em primeiro grau, a sentença tornou sem efeito a alteração da convenção e deu ganho de causa ao morador. Entretanto, o condomínio recorreu da sentença, alegando o desvirtuamento do caráter unifamiliar e residencial.

     O desembargador segui recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça, as quais a orientação que a exploração econômica de unidades autônomas, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída a um condomínio.

     Assim, o recurso foi provido para reconhecer a validade e eficácia da alteração do art. 4° do Regimento Interno do condomínio e, por consequência, julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, com voto unânime dos demais integrantes da 1ª Câmara de Direito Civil.

     Fonte: Condo News

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     É incontável o número de condomínios em que o síndico não promove reparos necessários à segurança da edificação e dos moradores, que faz “vista grossa” à comportamentos flagrantemente contrários à convenção e ao regulamento interno, que tolera morosidade na cobrança de condôminos inadimplentes, quando cobrado pelos moradores, não presta contas satisfatoriamente.

     Até mesmo síndicos profissionais, especializados neste ofício, podem incorrer em administração desidiosa, em grande parte das vezes pela falta de tempo decorrente da sobrecarga causada pela quantidade de condomínios por eles administrados.

     Independentemente da razão da ausência do síndico, os efeitos negativos são suportados pelos condôminos, que enfrentam falta de segurança em seu lar, convivência desarmoniosa com os demais moradores ou onerosidade financeira para compensar a insuficiência de recursos do condomínio causada pela alta inadimplência.

     Neste contexto, muitos condôminos se questionam se existem ferramentas para sanar a falta de suporte. E, de antemão, adianta-se que sim, existem.

     A Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispôs em seu artigo 22, alíneas “a” a “g” que a administração do condomínio compete ao síndico e que este, no exercício do encargo, deve representar ativa e passivamente o condomínio, cumprir e fazer cumprir as leis, a convenção, o regimento interno do condomínio, inclusive aplicando multas, e executar as deliberações da assembleia, bem como prestar contas praticar atos de interesse comuns dos condôminos.

     O Código Civil (Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002) repetiu algumas das competências previstas na legislação de 1964 e acrescentou novas e mais modernas atribuições. Com efeito, o artigo 1.348 do Código Civil trouxe maior profissionalismo, eficiência e segurança ao instituir que compete ao síndico, por exemplo, elaborar orçamento das receitas e despesas anuais, cobrar contribuições condominiais em atraso, prestar contas anualmente e sempre exigidas e realizar o seguro da edificação.

     Ocorre que, a fiscalização do cumprimento dessas atribuições nem sempre é imediata e pode vir a ocorrer anualmente, nas assembleias obrigatoriamente convocadas pelo síndico.

     Diante disso, a forma mais eficaz de constatar se a administração do síndico está sendo insatisfatória é valer-se de um conselho consultivo atuante. Nos termos do artigo 23 da Lei n. 4.591/64, serão eleitos 3 (três) condôminos que atuarão como órgão consultivo do síndico e para assessorá-lo, bem como emitir parecer sobre as contas do síndico (artigo 1.356 do Código Civil). No entanto, a convenção do condomínio pode acrescentar atribuições, como a de informar o síndico sobre irregularidades, para as devidas providências.

     E, não adotadas providências pelo síndico, as irregularidades ou a não administração conveniente do condomínio poderão embasar o pedido de destituição do síndico (artigo 1.349 do Código Civil).

     Entretanto, também há medidas que podem ser tomadas por qualquer condômino, a título exemplificativo, a realização de obras necessárias (Código Civil, Art. 1.341, §§ 1º e 2º), convocação de assembleias (Lei n. 4.591/64, Art. 25; Código Civil, Arts. 1.350, §§ 1º e 2º, 1.341, §3º e 1.355) e cobrança de multas (Lei n. 4.591/64, Art. 21). Outras medidas podem ser estabelecidas na convenção do condomínio como, por exemplo, a de compelir outros condôminos ao cumprimento das determinações previstas na convenção, através de ação cominatória própria.

     No entanto, nem sempre é possível atingir o quórum necessário à convocação e votação dos assuntos.

     Nesse contexto, é de grande valor a inovação trazida pela Lei n. 14.309/2022, que alterou o Código Civil para admitir a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia de forma eletrônica, bem como converter a reunião em sessão permanente (artigos 1.353, §§ 1º ao 3º e Art. 1.354-A do Código Civil).

     Assim sendo, diante da falta de suporte em seu condomínio, o condômino interessado deverá angariar o apoio dos demais para adoção de medidas de interesse coletivo e/ou substituição do síndico.

     Fonte: Condo.News

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Síndico pode usar advogado em condominio?

     Sim, o síndico de um condomínio pode, em determinadas situações, usar os serviços de um advogado. O uso de um advogado pelo síndico pode ser benéfico para lidar com questões legais e complexas que podem surgir na administração do condomínio. Aqui estão algumas situações em que o síndico pode considerar a contratação de um advogado:

  • Assessoria Jurídica: Um advogado pode oferecer assessoria jurídica ao síndico, fornecendo orientação sobre questões legais relacionadas à administração do condomínio, como interpretação de leis, regulamentos e convenções condominiais.
  • Cobranças e Inadimplência: Caso haja problemas de inadimplência no condomínio, um advogado pode auxiliar na cobrança de taxas e mensalidades em atraso de maneira legal e adequada.
  • Litígios: Se o condomínio se envolver em litígios, como disputas entre moradores, fornecedores ou questões legais mais complexas, um advogado pode representar os interesses do condomínio nos processos judiciais.
  • Elaboração de Documentos: Um advogado pode ajudar na elaboração de contratos, termos e outros documentos legais relacionados a obras, prestadores de serviços ou contratações no condomínio.
  • Consultoria em Assembleias: Em assembleias condominiais, um advogado pode esclarecer questões legais e fornecer informações sobre os aspectos legais das decisões que estão sendo tomadas.
  • Interpretação da Convenção e Regulamento: Em casos em que a interpretação da convenção condominial ou do regulamento interno seja necessária, um advogado pode ajudar a esclarecer as diretrizes e regulamentos.

     Ao enfrentar situações como inadimplência, disputas entre moradores ou dúvidas sobre a interpretação das convenções, um advogado pode fornecer clareza e soluções jurídicas. Além disso, a elaboração de contratos, a consultoria em assembleias e a assessoria em temas complexos garantem que o condomínio opere dentro das normas legais.

     Lembrando sempre que a colaboração entre o síndico e o advogado é essencial para manter a integridade legal e o bem-estar de todos os condôminos. A contratação deve ser um passo estratégico, alinhado aos regulamentos condominiais e aprovado pela assembleia. Com a expertise jurídica ao seu lado, a administração do condomínio se torna mais sólida e tranquila

     É importante lembrar que o síndico não precisa ser um especialista em questões legais e pode contar com o suporte para garantir que a administração do condomínio seja conduzida dentro das leis e regulamentos aplicáveis. No entanto, a contratação deve ser realizada de acordo com os procedimentos e políticas definidas pelo condomínio, como a aprovação em assembleia.

    Fonte: Viva o Condomínio

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Advogado especialista em Direito Condominial

     A administração de um condomínio, seja ele residencial ou comercial, não é uma tarefa simples. Esse trabalho envolve relações entre pessoas, e muito mais que isso, que frequentam todos os dias o mesmo ambiente.

     Tendo em vista isso, a administração de um condomínio exige muito cuidado para que, entre outras coisas, não haja comprometimento de relacionamentos, ou geração de mais conflitos.

     A quantidade de pessoas vivendo em prédios e condomínios só cresce no Brasil, e por isso o direito brasileiro traz regramentos específicos para esta área, que conhecemos como Direito Condominial.

     O que é o Direito Condominial?

     O Direito Condominial é a área dentro do Direito Civil Brasileiro que regula a relação entre moradores, trabalhadores e conviventes de uma mesma construção imobiliária – construções coletivas, ou seja, que abrangem a casa ou o local de trabalho de diferentes pessoas.

     A regulação trazida sobre a matéria do Direito Condominial fornece regras do uso normal de uma propriedade, e prevê, também, a aplicação de penalidades quando elas não são seguidas pelos condôminos.

     Essas edificações, por comportarem muitas pessoas diferentes, sem relação prévia entre si, é sede de conflitos dos mais diversos tipos frequentemente. E, no caso de conflitos, sem uma regra pré-estabelecida por um terceiro imparcial, quem é que estaria certo?

     O Direito Condominial, como regra estabelecida pelo ordenamento jurídico brasileiro, é, portanto, a regulamentação capaz de guiar as relações e solucionar os possíveis conflitos de um condomínio.

     Legislações aplicáveis

     Atualmente, as relações entre condôminos e a resposta para conflitos são baseadas no Código Civil Brasileiro, entre os artigos 1.331 e o 1.358. Todavia, antes do Código Civil de 2002, havia uma outra lei – Lei do Condomínio, nº 4.591/64 – que foi derrogada.

     Quando uma lei é considerada derrogada, significa que ela foi revogada parcialmente, ou seja, ela ainda possui alguns artigos válidos, sendo utilizada quando o Código Civil for omisso a determinada questão, por exemplo, e não possuir regra contrária ao disposto no Código Civil vigente.

     Quanto a outras particularidades internas de condomínios – que variam de condomínio para condomínio – é preciso citar as Convenções e o Regulamento Interno de cada propriedade. Estes documentos trazem, por exemplo, normas de conduta, entre outras determinações, não podendo, todavia, contrariar o disposto no Código Civil.

     Principais regras do Direito Condominial

     Não há dúvidas que o estipulado entre os artigos 1.331 e 1.358 são de suma importância para a regulação de condomínios. Por isso, para simplificar e exemplificar um pouco o assunto, abaixo separamos as principais regras desde livro jurídico:

     Direitos dos condôminos

  • Usar e livremente dispor das suas unidades;
  • Usar partes comuns do condomínio conforme sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
  • Participar e votar nas deliberações da assembleia de condomínio, estando quite.

     Deveres do condômino

  • Contribuir para as despesas do condomínio na proporção ideal (pode haver disposição diferente em convenções internas);
  • Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, e não alterar a forma e a cor da fachada da mesma;
  • Não utilizar sua parte de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores ou frequentadores do condomínio.

     Outras regras previstas no Código Civil

  • Quando do aluguel de área no abrigo para veículos, preferir-se-á os condôminos a estranhos;
  • Despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino (ou alguns) incumbem a este(s);
  • O proprietário do terraço de cobertura deve arcar com despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às demais unidades inferiores;
  • Obrigatoriedade do seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição – total ou parcial;
  • Regras sobre a administração do condomínio, e as competências do síndico (convocação a assembleias, representação do condomínio, fazer cumprir a convenção, prestar contas ao demais, entre outras funções);
  • Quórum para realização de obras no condomínio, tanto obras voluntárias, quanto úteis;
  • Regramento quanto a obras ou reparos necessários e urgentes da edificação;
  • Situações em que a aplicação de multa e penalidades por parte do condomínio é possível;
  • Disposição sobre a extinção do condomínio.

     Quando contratar um advogado condominial é necessário?

     Muitos síndicos de condomínios possuem dificuldade em visualizar que administrar um local como este não é apenas cuidar de contas e cobrar condôminos inadimplentes. Por um lado, é compreensível, tendo em vista que, na grande maioria das vezes, o síndico de um condomínio não possui experiência, ou até mesmo pleno conhecimento das regras jurídicas que circundam um condomínio.

     O Direito Condominial possui um rol de regras, como já citamos algumas no tópico acima, e entendê-las por completo é a melhor forma de evitar conflitos. Por isso, a contratação de um advogado condominial é recomendável antes da existência de conflitos, para que seja feita uma orientação e atuação preventiva.

     O advogado especialista em direito condominial é preparado para solucionar conflitos existentes, sejam relacionais ou administrativos, baseando-se nas normas da legislação condominial do ordenamento jurídico vigente.

     O profissional também atua na orientação preventiva do síndico do condomínio, na análise e elaboração de contratos, faz o acompanhamento – quando necessário – em reuniões condominiais, e possui capacidade para propor ações de cobrança, despejo, entre outras quando estas medidas forem necessárias.

     Abaixo, citamos causas comuns que levam síndicos ou outros moradores e frequentadores de condomínios a buscarem a ajuda de um advogado condominial:

  • Reclamação por barulhos ou ruídos: latidos de cachorro, choro de criança, música alta, horário de silêncio não respeitado, brigas entre pessoas do mesmo apartamento ou nas áreas comuns;
  • Sorteio de vagas de estacionamento, ou carros estacionados em vagas que não deveriam estar por eles ocupadas;
  • Animais de estimação: urinar em local proibido pela convenção condominial, ou que vá contra os bons costumes, por exemplo;
  • Inadimplência de valores referentes ao condomínio;
  • Danificação de patrimônio: quebra de objetos, obra no apartamento que causou infiltração ou vazamento de água, entre outros.

     O Direito Condominial é essencial para resolução de conflitos que possam surgir em decorrência da convivência entre pessoas em um condomínio. Buscar a orientação correta e de profissional qualificado é de suma importância para terminar com conflitos da melhor maneira possível, visando também a mantença das relações interpessoais.

     Por Galvão & Silva

Condominial News

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     A juíza do Trabalho Renata Maximiano de Oliveira Chaves, da 38ª vara de SP, condenou um condomínio ao pagamento de R$ 20 mil de dano moral a um zelador que sofreu assédio moral por parte da síndica.

     Além da reparação, a magistrada também determinou o pagamento verbas trabalhistas (aviso prévio, férias, FGTS, entre outros).

     Ao analisar o caso, a magistrada explicou que a configuração do assédio moral pressupõe alguns elementos, tais como ação ou omissão abusiva; conduta reiterada; com objetivo de desestabilizar emocionalmente o trabalhador, causando-lhe dano psíquico ou moral com escopo de compelir o empregado a que ele peça demissão e se afaste da empresa.

     Para a juíza, "foi justamente o que ocorreu com o reclamante", pois todas as testemunhas afirmaram que zelador era um excelente funcionário e que não queria mais trabalhar no condomínio.

     Nesse sentido, a magistrada julgou procedente o pedido para condenar o condomínio ao pagamento de R$ 20 mil por dano moral.

     Processo:1001104-79.2021.5.02.0038

     Por Dr. Franco

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