Condominial News

     A função de um síndico em um condomínio vai muito além de apenas administrar as finanças e resolver pequenos conflitos entre os moradores. Encarar a responsabilidade da manutenção das instalações comuns também faz parte do dia a dia desses profissionais. Este desafio, muitas vezes, demanda habilidades de gestão, conhecimento técnico e capacidade de lidar com imprevistos.

     Contudo, os síndicos esbarram no orçamento limitado. Muitas vezes, os recursos disponíveis para a manutenção não são suficientes para cobrir todas as necessidades do condomínio. Isso exige uma gestão financeira eficiente e a capacidade de priorizar as demandas mais urgentes.

     Oferecer soluções de crédito para condomínios, que fornecem o rápido acesso a recursos para emergências, reformas estruturais, manutenção de elevadores, pinturas e outras necessidades, pode ser essencial para auxiliar os síndicos a lidar com imprevistos e garantir a conservação adequada das instalações.
A recente interdição pela Defesa Civil de um prédio com 133 apartamentos na Praia Grande, Litoral de São Paulo, após um colapso estrutural que exigiu a evacuação do edifício, ressalta a importância crítica da manutenção adequada em condomínios. O incidente destaca os potenciais riscos enfrentados quando a manutenção das instalações é negligenciada.

     Além de prover recursos financeiros, é importante proporcionar a satisfação dos condôminos com a atual gestão. Ao oferecer acesso ágil a crédito para resolver questões emergenciais e de manutenção, isso contribui para a qualidade de vida dentro dos condomínios e para a valorização do patrimônio.

     Outro ponto sensível é a comunicação com os condôminos. Nem sempre é fácil conciliar as diferentes opiniões e necessidades dos moradores em relação às questões de manutenção. É importante que o síndico saiba comunicar de forma clara as necessidades do local e buscar o apoio e compreensão de todos.

     Além disso, a legislação e as normas regulamentadoras também representam um desafio constante para os síndicos. Estar atualizado e em conformidade com as leis e normas é crucial para evitar problemas legais e garantir a segurança e o conforto dos moradores.

     A função do síndico é multifacetada. Exige habilidades de gestão, conhecimento técnico e capacidade de comunicação. Ao oferecer soluções financeiras e promover uma comunicação eficaz com os condôminos, é possível garantir não apenas a conservação das instalações, mas também a satisfação e a qualidade de vida da comunidade.

   Fonte Viva o Condomínio 

    O Projeto de Lei 6000/23 obriga síndicos de condomínios a assegurarem o cumprimento de normas de segurança durante a realização de obras em unidades da edificação. A Câmara dos Deputados analisa a proposta, que altera o Código Civil.

     A deputada Dra. Alessandra Haber (MDB-PA), autora do projeto, lembra que o Código Civil já obriga o condômino a garantir a segurança da edificação ao realizar obras em sua unidade e estabelece como dever do síndico avaliar a conservação e a guarda das partes comuns.

     “Certo é que, sempre que uma obra se inicia, passa inevitavelmente pela cabeça dos outros condôminos a pergunta sobre a respectiva segurança”, argumenta a autora. “O objetivo do projeto é deixar expresso o dever do síndico de fiscalizar a segurança da obra, atraindo a corresponsabilidade para o condomínio caso empreitada venha a causar danos às áreas comuns ou a algum vizinho”, completa.

     Tramitação

     A proposta será analisada, em caráter conclusivo, pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

    Fonte O Condomínio 

     Circulação de materiais e transporte de sucata e ferramentas. Trabalhadores subindo e descendo pelas escadas e elevadores. Entra e sai de fornecedores, peças e equipamentos. Se você é síndico ou condômino, já deve ter visto este filme. Quando há obras particulares ou em áreas comuns, este cenário é bem comum. E nestes casos, como fica a segurança em condomínio?

     Volta e meia, vemos na mídia, desmoronamentos, quedas de sacadas, explosões, rachaduras, infiltrações e outras situações bem graves causadas por obras ou pelas ditas pequenas reformas sendo realizadas indevidamente em condomínios. E sem o acompanhamento técnico de um profissional habilitado. Por isso, todo cuidado é pouco.

     1. Condições de risco

     É sempre necessário averiguar as condições de risco iminente para a edificação durante as obras em condomínio. Considerando aqui, também, o entorno e as pessoas impactadas;

     2. Comunicação ao síndico

     Antes de qualquer reforma, o morador deve informar ao síndico o que e quando tudo será realizado. É ele o responsável pela tomada de decisões relacionadas às ações técnicas, legais e emergenciais;

     3. Profissional habilitado

     Entretanto, é fundamental lembrar que quem tem competência profissional para avaliar se determinada obra ou reforma compromete ou não a edificação, não é o síndico, o zelador, o empreiteiro ou pedreiro. E sim um engenheiro civil ou arquiteto;

     4. Entrada e saída de pessoas

     Sobre a entrada e saída de pessoas estranhas ao condomínio, uma das ações se refere à obtenção de lista com dados de todos os funcionários envolvidos em obras em condomínio. O documento deve reunir nomes das empresas e funcionários e número dos RGs. Isso é exigido pela NBR 16.280 que trata deste tema, regulamentando a prática de obras e reformas em condomínios;

     5. Regularização

     Se, por ventura, for constatada alguma alteração no escopo da reforma, a obra precisa ser imediatamente interrompida, ficando proibido o acesso de materiais e funcionários envolvidos até que o responsável apresente nova constatação de regularização;

     6. Sistemas de segurança

     Durante o período das obras em condomínio, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento. Se algum deles tiver que ser desligado, sistemas alternativos precisam ser previstos com antecedência;

     7. Regras internas

     Quando as obras não apresentam riscos à segurança, basta apenas documentar e seguir as regras internas do condomínio previstas no regulamento e convenção. Não havendo necessidade de apresentação de responsável técnico. Exemplos que se encaixam aqui:

• Pintura no interior de apartamento;
• Instalação de redes de proteção;
• Pequenos reparos hidráulicos e elétricos,
• Correção do piso da garagem;
• Troca de fechaduras em geral.

     8. Ferramentas de impacto

     Em caso de troca de revestimentos, substituição de azulejos e pisos em banheiros, cozinhas e áreas de serviço, o ideal é não utilizar marteletes ou ferramentas de alto impacto para a retirada do revestimento anterior. Aqui é preciso ficar bem atento, ainda, para evitar o comprometimento da impermeabilização;

     9. Alteração estrutural

     Havendo alterações dentro das unidades autônomas que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, é preciso um laudo assinado por um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);

     10. Energia elétrica

     Há algumas etapas em obras que exigem o desligamento da energia elétrica. Lembre-se de avisar todos os condôminos com antecedência para que eles possam se organizar;

     11. Segurança extra

     Se a obra comprometer alguma área de entrada e saída de moradores ou automóveis, o síndico deve contratar equipe extra de segurança de modo a não abrir nenhuma vulnerabilidade às pessoas e ao patrimônio;

     12. Seguro

     Mesmo tomando todas as decisões comentadas até aqui, o síndico deve  ter o cuidado de contar com um seguro para construções. O objetivo é que todas as obras em condomínio transcorram com segurança e de forma responsável. O Seguro de Riscos de Engenharia garante que obras dos mais diferentes tipos, oferecendo proteção para ampliações ou reformas em geral. Trata-se de um aliado em imprevistos, acidentes ou outros percalços. Este tipo de seguro proporciona proteção a todos os riscos inerentes à obra, inclusive em relação aos prejuízos causados a terceiros;

     13. Finalização

     O síndico não pode se esquecer de cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra quando esta for encerrada. E de arquivar toda a documentação da obra, incluído o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.

     Fonte: Tudo Condo.

     Demanda por melhorias em edifícios exige esforço dos síndicos para cumprir metas de planejamento, organização e acompanhamento da obra

     A gestão de obras de grande porte em condomínios é uma tarefa desafiadora e exige planejamento cuidadoso, coordenação eficiente e atenção aos detalhes. A demanda crescente por melhorias e reformas requer que os síndicos estejam preparados para lidar com situações que podem impactar toda a comunidade condominial.

     Obras que envolvem a reforma estrutural, modernização das áreas comuns, instalações elétricas, hidráulicas e outros sistemas podem afetar significativamente a rotina dos moradores, como barulho, poeira e interdições de áreas. Portanto, é necessário que a comunicação seja clara e transparente desde o início, informando aos condôminos sobre o cronograma previsto e os impactos esperados.

     A definição clara dos objetivos, escopo, cronograma, orçamento e recursos deve levar em consideração as necessidades específicas do espaço e os requisitos legais e regulamentares. Para especialistas, fazer o detalhamento prévio permite estabelecer as bases para a gestão eficiente da obra, garantindo que todos os aspectos sejam considerados, evitando problemas futuros.

     “O planejamento de obra é essencial para que ela seja feita com o menor custo, sem surpresas como aditivos contratuais, e no prazo, sem atrasos. Esse passo não termina na escolha da empresa, mas na elaboração do seu contrato, que deve contemplar todos os serviços, técnicas e custos envolvidos, assim como cronograma de obras, horários de trabalho e prazos de garantia previstos”, explica o engenheiro civil Mário Filippe de Souza.

     Para a arquiteta Lilian Lídia Wojcikiewicz, o primeiro passo para o sucesso da obra é verificar a necessidade prévia de um projeto técnico que irá balizar as informações, serviços, materiais, entre outros elementos que possam interferir na contratação. “A definição de uma comissão de obras também é essencial. Caso o condomínio não tenha esses representantes, é recomendável a contratação de arquiteto ou engenheiro habilitado em seus respectivos conselhos, a fim de apoiar tecnicamente a obra durante a vigência contratual”, detalha.

     Contratação de profissionais

     O sucesso da gestão da obra passa pela contratação de profissionais qualificados com conhecimento técnico, garantindo o cumprimento das normas e a minimização de riscos. É importante realizar uma seleção criteriosa, avaliando experiência, habilidades, reputação e referências.

     “O condomínio poderá divulgar um edital de contratação para que as empresas interessadas possam avaliar, vistoriar e apresentar o orçamento. Outra opção é buscar, por meio de consultas ao mercado as empresas com portfólio e referenciais de serviços conforme o perfil das obras a serem executadas”, aponta a arquiteta.

     Nas propostas, as empresas necessitam apresentar: dados completos, descrição completa do serviço, responsabilidades, cronograma de execução das etapas da obra, especificação dos materiais e equipamentos a serem utilizados, seguro de responsabilidade civil, preço, forma de pagamento e equipe técnica.

     O engenheiro civil Mário Filippe de Souza destaca quais cuidados os responsáveis pela administração do condomínio devem observar na hora de fechar a contratação, principalmente para evitar aditivos contratuais e atrasos na entrega.

     “É preciso estar seguro de que as empreiteiras entenderam exatamente a dimensão do serviço e os materiais a utilizar. O contrato precisa ser claro e bem redigido, não apresentando possibilidades de dupla interpretação. A análise jurídica e técnica, a primeira por advogado e a segunda por engenheiro civil ou arquiteto, é essencial”, afirma o engenheiro.

     O engenheiro alerta ainda sobre os prazos firmados na contratação. A empresa contratada deve cumprir o período acordado para a execução do serviço conforme estabelecido no contrato. É responsabilidade da gestão do condomínio monitorar o andamento da obra e garantir que esse tempo seja cumprido.

     Em alguns casos, podem ocorrer atrasos devido a fatores imprevistos, como condições climáticas adversas, problemas de fornecimento de materiais, ou questões técnicas. Nessas situações, é importante que a empresa comunique o condomínio e proponha ajustes ao cronograma.

     “Os prazos normalmente consideram dias trabalhados, ou seja, sem chuvas ou qualquer dificuldade que impossibilite o serviço. Quando há serviço de pintura de corredores ou garagens, por exemplo, é possível que, nos dias de chuva, façam-se os trabalhos internos, o que facilita o planejamento”, conclui.

     Acompanhamento da obra

     O acompanhamento rigoroso no processo de execução da obra é essencial para se certificar de que tudo que foi acordado está sendo realizado e, assim, evitar danos aos moradores e à própria gestão do condomínio.

     Esse controle, que pode ser feito pelo próprio condomínio ou por uma assessoria especializada, permite identificar e corrigir problemas em tempo hábil, evitando atrasos, desperdícios e prejuízos financeiros.

     Atuando desde 2014 na sindicatura, com formação técnica em edificações e MBA em Gestão de Projetos e Obras, Adriano Wagner dos Santos explica como deve ser o procedimento caso alguma divergência seja encontrada durante o acompanhamento.

     "Existem obras que são mais simples e viáveis de realizar um acompanhamento visual com registro fotográfico e descrição do andamento até a conclusão. O responsável pela inspeção deve gerar um relatório técnico periódico ao condomínio. Sempre que houver uma inconsistência identificada, a melhor indicação é chamar o profissional responsável da empresa contratada e fazer o registro do fato para a busca de uma solução. Caso seja algo que necessite de ajuste do prazo e direção na execução, o síndico deve informar aos moradores”, afirma Adriano Wagner.

     O responsável pelo acompanhamento da obra atua como os olhos e mãos do síndico, supervisionando e gerenciando o serviço. A falta dessa pessoa pode resultar em problemas ao condomínio, como a falta de cumprimento das garantias e a necessidade de retrabalho, conforme explica o engenheiro Mário Fillipe.

     “Em uma obra onde fui contratado, sem o condomínio ter qualquer laudo, vi já de cara vários erros contratuais. Por exemplo, um paredão externo de garagem tinha diversos danos estruturais que causavam infiltrações em salas e garagens, e isso não foi contemplado no contrato. Assim, teve que ser feito um aditivo para a restauração dessa parede, e como era um valor muito alto não chegou sequer a ser concluído”, detalha.

     Documentação

     A gestão eficiente de obras também requer uma organização adequada da documentação como contratos, licenças, projetos, relatórios e registros diversos. Antes de iniciar a obra, por exemplo, é obrigação do síndico exigir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do responsável técnico, fornecida pela empreiteira contratada, e se certificar da sua validade junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

     Segundo a arquiteta Lilian, para garantir a certificação e qualificação da empresa os documentos devem ser avaliados pela comissão de obras e pela assessoria administrativa, contábil e jurídica do condomínio. Já os registros, seguros de vida individuais ou coletivos, certificação das Normas Regulamentadoras (NRs), bem como os Equipamentos de Proteção Individual (EPIs), são obrigações da empresa e devem estar descritos em cláusula contratual.

     “É importante manter um sistema de arquivamento seguro e acessível dos documentos para facilitar o acesso às informações quando necessário. Esse método contribui para a transparência, prestação de contas e facilita a resolução de questões legais ou administrativas futuras”, explica o síndico Adriano Wagner.

     Formas de pagamentos

     Em relação ao pagamento pelas obras realizadas em condomínios, existem duas modalidades: medição e parcelamento. Geralmente, uma entrada de 20 a 30% é requerida, independentemente da opção escolhida.

     Por medição, a empresa contratada é responsável por preencher uma planilha com a porcentagem executada para cada serviço realizado. Já no pagamento parcelado é estabelecido um valor fixo mensal para o saldo devedor, em um prazo que normalmente se estende além da conclusão da obra. Por isso, é importante evitar que o valor seja integralmente quitado antes do término. Para garantir a segurança dos moradores, as garantias entram em vigor somente após a emissão de um Termo de Conclusão de Obra, indicando que o serviço foi finalizado corretamente.

     Para entender a diferença entre os modelos e qual deles é o mais indicado para cada tipo dos condomínios, o engenheiro Mário Filippe de Souza aponta as vantagens e desvantagens do pagamento por medição e do pagamento por parcelamento.

     “O pagamento por medição é ideal para condomínios que tenham um grande caixa e que precisam de celeridade na obra. As vantagens são: o maior incentivo à entrega rápida e o maior poder de negociação por descontos. A desvantagem é a maior instabilidade para o fluxo de caixa do condomínio. Já o pagamento por parcelamento é para condomínios que não tenham um grande caixa ou que planejem uma obra maior e mais longa. A vantagem é a previsibilidade de pagamentos, enquanto as desvantagens são a maior dificuldade para negociação de descontos e de aceleração de cronograma. Lembrando que o cronograma pode ser adiado, o que deve ser vinculado no contrato. Se isso ocorrer, o condomínio irá reter parcelas até que a obra retorne”, finalizou o engenheiro.

     Fonte Condomínio SC

     Investir em poços artesianos se tornou uma opção para condomínios que querem economizar dinheiro e deixar de ser dependentes de caminhões-pipa ou companhias de saneamento, ainda mais em cidades que sofrem com problemas no abastecimento de água.

     Economizar é ótimo, porém quando o assunto é poços artesianos, não é apenas o bolso que deve ser conferido antes de começar a construção. É necessário levar em consideração questões que podem influenciar o condomínio e a natureza.

     Preparamos este artigo para responder as principais dúvidas que surgem quando o assunto é poços artesianos em condomínio:

     O que é um poço artesiano?

     De baixo do solo existem reservatórios de água que, com autorização, podem ser utilizados livremente. Para acessar e captar essa água subterrânea, é feita a escavação de um poço artesiano.

     Essa construção é um investimento de risco, que requer o acompanhamento de profissionais capacitados e manutenções preventivas.
Apesar de ser uma prática antiga, com registros no século XII e até mesmo na China medieval, poços artesianos têm se tornado mais populares entre condomínios nos últimos anos, devido às crises hídricas em algumas cidades brasileiras.

     Como funciona um poço artesiano em condomínio?

     Para fazer um poço artesiano, cava-se até alcançar o reservatório subterrâneo de água, normalmente com profundidade entre 70 a 100 metros. A vazão da água varia de acordo com a região.

     Para um edifício de 50 a 100 apartamentos, o ideal é um poço que libere 10 mil litros de água por hora. Caso depósito de água ofereça menos do que o necessário para o condomínio, ele poderá secar – e aí será necessário fazer uma nova obra para cavar mais fundo em busca de água.

     Durante a obra, é construído um sistema que envia a água do subterrâneo até a caixa d’água, de onde os moradores receberão o abastecimento necessário. Com isso, o condomínio se tornará autossuficiente em termos de água e só deverá pagar à companhia de saneamento pelas taxas de esgoto, cujo valor é definido pelo hidrômetro.

     Quais as vantagens de ter um poço artesiano no condomínio?

     A longo prazo, um poço artesiano vai reduzir os custos do condomínio com água. Especialistas indicam que a prática pode acarretar na redução de 30% a 50% na conta do final do mês, mesmo com a taxa de esgoto e a análise periódica da água. Apesar de a construção custar caro, estima-se que o investimento se paga em menos de uma ano devido à economia mensal.

     Como a água virá de uma fonte própria, o condomínio não será mais dependente de uma companhia de fornecimento de água e os moradores do condomínio não precisarão se preocupar com o risco de falta d’água, nem mesmo durante os meses quentes do verão. Entretanto, se o consumo de água não for feito com consciência, a água do poço pode secar com o passar do tempo.

     Quais são os trâmites legais para ter um poço artesiano em condomínio?

     Estudos preliminares: o síndico deve chamar algumas empresas especializadas em perfuração e manutenção de poços artesianos para visitar o condomínio, fazer um estudo de viabilidade do projeto avaliando qual a vazão necessária que o poço artesiano precisa ter para abastecer todos o apartamentos e se a água do lençol freático é adequada para o consumo. Esse estudo visa tentar diminuir surpresas infelizes depois do início das obras. Concedido isso, é entregue o orçamento.

     Votação em reunião de assembleia: como obra considerada necessária, a construção e orçamento de um poço artesiano no condomínio deve passar a necessário por aprovação da assembleia com votos favoráveis da maioria dos presentes, ou seja,  50% + 1.

     Escolha da empresa: após a aprovação, deve-se selecionar quem vai realizar o serviço. A empresa deve ser cadastrada junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), seguir as normas da ABNT, contar com um geólogo ou engenheiro de minas e um técnico especializado em perfuração, além de apresentar seguro para cobrir eventuais acidentes de trabalho. Também é importante que a empresa ofereça garantia de cinco anos da obra e seus responsáveis devem emitir Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

     Autorização do órgão do Estado: antes de iniciarem as obras, o condomínio precisa receber uma autorização do órgão responsável na região. Para isso, o síndico deve entrar em contato com o departamento de água do Estado e apresentar o estudo preliminar disponibilizado pela empresa. Há o risco de o órgão não autorizar a construção de um novo poço artesiano.

     Perfuração do solo: após receber a licença da entidade responsável, pode-se iniciar a obra para criar o poço artesiano, que normalmente leva 20 dias.

     Teste da água: no momento que o poço tiver água fluindo para o condomínio, é preciso analisar a qualidade com testes de potabilidade. O órgão local aprova se a água é segura para ser usada (para beber ou não) e outorga o direito de uso do recurso hídrico.

     Vigilância Sanitária: o condomínio também precisa fazer o Cadastro do Sistema/Solução Alternativa de Abastecimento de Água para Consumo Humano junto com o Departamento de Vigilância Sanitária – estadual ou municipal, dependendo da região.

     Manutenção e análise da água de poços artesianos

     Poços artesianos correm o risco de apresentar infiltrações ou acúmulos de resíduos nas paredes, que tem chance de contaminar a água e favorecer a proliferação de bactérias prejudiciais à saúde dos moradores. Por isso, a análise da qualidade da água precisa ser feita de três em três meses.

     Já a manutenção preventiva da bomba do poço deve ser feita anualmente, enquanto que a limpeza do reservatório pode ser realizada a cada seis meses. Amostras devem ser enviadas para o órgão responsável para que as informações sejam averiguadas.

     Em caso de dúvidas, entre em contato com a Vigilância Sanitária responsável pela sua região.

     O que levar em consideração antes de aderir ao poço artesiano no condomínio?

     Custo: o investimento para criar um poço artesiano gira em torno de R$ 50 mil. Porém, os valores são capazes de ultrapassar isso e chegar a R$ 100 mil, já que é possível não encontrar água no local onde foi feita a perfuração – e o condomínio precisará arcar com os custos do trabalho já feito e pela nova obra.

     Burocracia e demora: Adquirir a licença para construir um poço artesiano no condomínio pode demorar mais de seis meses, dependendo da procura na cidade e do órgão responsável. Após a construção, ainda há o período de teste da potabilidade d’água.

     A natureza não dá garantias: o condomínio precisa estar preparado para lidar e arcar com imprevistos. Como comentamos no item anterior, nem sempre é encontrada água no local da perfuração – mesmo utilizando empresa e equipamentos adequados. E, à vezes, o lençol freático não tem pressão suficiente para bombear o líquido até as unidades. Nesses casos, o condomínio precisa arcar com uma nova perfuração mais funda, em busca de mais água e mais vazão. Também é possível deparar-se com água subterrânea em péssimas condições para consumo e o condomínio precisará investir em um sistema de tratamento d’água.

     Economia apenas de dinheiro: apesar de diminuir os dígitos da conta de água, poços artesianos não colaboram necessariamente com a economia d'água – algo tão importante nos dias de hoje. O síndico deverá incentivar, ainda assim, a prática sustentável no condomínio.

     Nem todas as áreas podem ter poço artesianos: é comum que condomínios localizados em áreas que abrigam indústrias ou postos de gasolina não recebam autorização para realizar a obra, pois os químicos podem infectar a água e oferecer riscos ao consumo humano.

     Importante lembrar que poços artesianos clandestinos são um perigo para o condomínio e à natureza. Quem opta por essa prática, pode ter o poço fechado pela fiscalização, ser autuado por crime ambiental e responder judicialmente caso um morador tenha problemas de saúde oriundos da ingestão de água inadequada.
Aderir a um poço artesiano no condomínio é algo que demanda um grande planejamento por conta do síndico e precisa ser feito de forma correta para não prejudicar a saúde dos moradores, a estrutura do empreendimento e o meio ambiente.

      Por Denis Hupel

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