gestão de condomínio (2)

Conheça 3 desafios da gestão de condomínios

https://carvalhoadm.com.br/blog/media/carvalhoadm/2018/06/207870-conheca-3-desafios-da-gestao-de-condominios.jpg     Fazer a gestão de condomínios é uma atribuição e tanto. A tarefa vem acompanhada de grandes desafios que podem tirar o síndico do sério caso não sejam superados de maneira objetiva e eficiente.

     Entretanto, não é preciso se desesperar. É possível assegurar a harmonia, manter as contas em ordem e o bom andamento condominial também. Basta organização, disposição e apoio de uma administradora competente.

     Para ajudar você a entender melhor quais são esses desafios e como superá-los, listamos alguns tópicos a seguir. Confira quais são eles agora mesmo!

    1. Comunicação com os outros condôminos

    Uma das principais dificuldades enfrentadas na gestão de condomínios é a comunicação. Conseguir repassar informações e orientações a diversas pessoas pode ser complicado. Isso porque, para garantir o sucesso da emissão da mensagem, é necessário ter a certeza de que todos entenderam o recado da mesma maneira.

    Na prática, é necessário, além da utilização correta da gramática para situações de avisos por escrito, garantir que não haja margem para dupla interpretação no texto. Além disso, de nada adianta simplesmente fixar um informe em um local qualquer. É preciso, conforme as regras previstas na convenção do condomínio, selecionar locais estratégicos e diversificados para ter a certeza de que todas as pessoas tiveram acesso à informação.

    Outro ponto importante é estabelecer um canal seguro de comunicação. Não apenas ser emissor de mensagens, mas ainda se colocar à disposição para conversar com os demais moradores, ouvir o que eles têm a dizer e atuar para ajudá-los a resolver qualquer tipo de problema que possa surgir e que esteja relacionado ao condomínio e à sua administração.

    2. Investimento em funcionários do prédio

    Outro grande desafio é o investimento em funcionários. Contar com uma equipe própria para limpeza e serviços gerais é dispendioso, já que é necessário cumprir com todas as obrigações trabalhistas. E esse custo aumenta muito quando os colaboradores precisam ser desligados em pouco tempo. Para evitar esse tipo de problema, é importante fazer uma seleção criteriosa, buscando contratar pessoas sérias, comprometidas e competentes.

    3. Seleção de fornecedores terceirizados

    Por fim, um último porém não menos importante desafio do síndico é a seleção de fornecedores. É preciso equilibrar qualidade, preço e forma de pagamento ao tomar uma decisão. Antes de contratar, também é necessário fazer orçamentos e comparar propostas. Esse cuidado é necessário para evitar descontentamentos e conflitos com os demais moradores.

    Entre os tipos de fornecedores comumente contratados por condomínios, podemos citar pintores, jardineiros, empresas para manutenção de elevadores, empresas de segurança eletrônica, entre outros.

    Conforme mostramos ao longo do texto, a gestão de condomínios requer muito empenho. Os desafios existem, mas podem ser superados. Além das dicas que listamos, contratar uma administradora para auxiliar no gerenciamento é crucial porque, além da expertise, ela confere mais credibilidade e isenção à gestão do síndico.

    Fonte: Carvalho Adminstradora

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      Moradores de um condomínio no bairro Vila Velha, em Fortaleza, alegam estar sendo cobrados por empresas financeiras após ações da administração do imóvel. De acordo com residentes do local, o síndico fez empréstimos usando o nome dos condôminos sem autorização. Os valores chegam a somar R$ 1 milhão.

A auxiliar administrativa Gerlane Araújo relatou que o caso foi descoberto no fim do mês de janeiro. Segundo ela, moradora do condomínio Parque Farol da Costa desde agosto de 2016, os condôminos descobriram o ocorrido após a chegada de uma notificação de dívida. "Já tinham vindo várias notificações sobre essa dívida para o condomínio, mas o síndico dava fim das cartas", alega, acrescentando que ninguém era notificado — situação mudada a partir de um contato feito via aplicativo de mensagens.

      A manicure Kátia Barros pontua que o marido recebeu notificação de cobrança por meio do WhatsApp. O caso, então, foi repassado a uma comissão do condomínio e a um morador que trabalha como advogado, que teria constatado a veracidade das informações após verificar o número do processo.

      A partir daí, alguns moradores buscaram mais informações sobre as cobranças antes de uma assembleia extraordinária ser convocada. Na ocasião, o síndico, identificado como Rubens Saraiva Barbosa, teria confessado o empréstimo e admitido o uso de uma ata com assinaturas de vários moradores — designadas para outra situação — para realizar o negócio.

      Gerlane destaca que uma das empresas forneceu documentos e atas com as assinaturas dos residentes do condomínio. "Essa empresa, lá de São Paulo, a financiadora, resolveu que, no contrato, caso o condomínio não conseguisse pagar, os condôminos pagariam", afirmou. O condomínio tem 270 unidades.

      A advogada Fernanda Noronha, representante dos moradores do condomínio, indicou que duas atas anexas ao processo não teriam relação com os empréstimos. "A primeira ata versa sobre uma assembleia que de fato ocorreu. Mas sobre reforma das garagens que seria custeada com recursos próprios. Não fala nada sobre empréstimo", disse. A outra, frisa, "nunca aconteceu". "Quem assina como morador e presidente de mesa é o irmão do então síndico".

      A moradora Kátia acredita que as assinaturas usadas são de assembleia para obra de inclusão de cobertas no prédio. "Houve apresentação de um projeto para expansão da área de lazer, mas isso nunca mais tinha sido conversado", relembra, incluindo que o síndico conhecia todos os moradores. "O choque foi maior por causa disso", relata.
     
     Divergência entre empréstimos
 

      Ao todo, teriam sido feitos três empréstimos, dois deles em uma mesma instituição. Até 10 de agosto de 2020, a dívida das duas primeiras Cédulas de Crédito Bancário (CCBs) somava R$ 549.838,31, valor que motivou uma ação de execução da dívida. No entanto, no último dia 11 de fevereiro, uma segunda empresa apontou empréstimo de R$ 500 mil, totalizando dívida de pelo menos R$ 1.049.838,31 em nome do condomínio, conforme nota expedida pelos advogados defensores dos condôminos.

      "Recebemos a informação de que surgiu uma segunda, que, aparentemente, não tem nenhuma relação com a primeira empresa que emprestou a quantia, mas, até o presente momento, não intentou nenhuma medida judicial ainda", pontuou o advogado Marcelo Medeiros, outro advogado contratado pelos moradores.

      De acordo com ele, a segunda financeira ainda pode entrar com uma ação judicial, tal como a primeira.

    Defesa do síndico

      O advogado Ronny Oliveira, representante do síndico, destaca que foram feitos apenas dois empréstimos. O primeiro seria referente à cobertura das garagens, e o segundo, a obras de melhorias na parte de lazer, as quais não teriam ocorrido. "Infelizmente não houve nenhuma obra nesse sentido porque, em virtude da inadimplência dos condôminos, a despesa corrente do condomínio aumentou", argumenta.

      Ronny sinaliza ainda que o contrato de empréstimo não prevê que os moradores sejam cobrados diretamente pelo banco. Ele alega que o escritório contratado pela instituição financeira usou uma decisão judicial do estado de São Paulo para encaminhar a dívida aos residentes do imóvel — o que ele entende como "uma forma ilegal de cobrança".

      O advogado dos moradores, Marcelo Medeiros, afirma que as medidas cabíveis para anular o contrato do empréstimo serão tomadas. "A gente entende que a empresa que forneceu o dinheiro não adotou os mecanismos formais e legais de segurança", situa, acrescendo que o regimento do condomínio prevê quórum para contratação de empréstimos — o qual não teria sido atendido pela ata usada na transação.

     O que o síndico disse

      Em Termo de Qualificação e Interrogatório datado de 26 de janeiro, o síndico Rubens Saraiva Barbosa revelou que "não tinha autorização dos condôminos para contrair os empréstimos", e que estes não eram de fato conhecidos pelos residentes do imóvel. Ele afirmou que vinha pagando as parcelas com os próprios recursos, mas deixou de efetuar os pagamentos no ano passado.

      Com a inadimplência, o síndico teria contratado um advogado para "tentar resolver aquela pendência", fato também não levado aos moradores. O profissional, no entanto, não teria conseguido renegociar a dívida em razão de ter contraído Covid-19.

      Após as cobranças virem à tona, o síndico foi procurado pelos condôminos e revelou que "havia simulado uma ata e falsificado as assinaturas". Ele, então convocou uma assembleia às 18h30 do dia 22 de janeiro para explicar os fatos. Segundo Gerlane, o evento foi bastante tumultuado. "A Polícia foi lá achando que era briga", disse. Na ocasião, ele teria revelado, ainda de acordo com a moradora, que "o empréstimo seria para várias coisas, como um bar molhado, reforma da piscina, cascatas".

      Rubens, então foi conduzido ao 7º Distrito Policial (DP), no bairro Pirambu, e prestou declarações sobre o ocorrido. Ele acrescentou, no depoimento, que o presidente de mesa e a secretária assinaram a ata "a seu pedido e sem conhecimento do conteúdo".

      De acordo com Ronny, a dívida é de, aproximadamente, R$ 650 mil, tendo sido causada por "má gestão". Em razão disso, Rubens deve dispor, conforme o advogado, "do patrimônio dele, de um bem imóvel que ele vai destinar, dentro do processo judicial, para arcar com esse valor".

      Em nota, a Polícia Civil do Ceará (PCCE) informa que um inquérito policial foi instaurado para apurar o caso de estelionato. De acordo com Jaime de Paula Pessoa, titular da Delegacia de Defraudações e Falsificações (DDF) da Polícia Civil, o síndico foi indiciado, mas o inquérito em relação ao caso deve demorar a ser concluído. "Vai demandar um certo tempo em razão de termos de ouvir mais de 300 pessoas e também de fazer o exame grafotécnico de todas elas", explica.

      Ele salienta que problemas em torno da administração de condomínios são "comuns". "Isso é uma coisa que, infelizmente, tem alguns registros não só aqui na DDF, mas em outras delegacias onde temos denúncias de má utilização de valores".

      Fonte: Diário do Nordeste

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