MULTA POR AUMENTO DE ÁREA É DERRUBADA NA JUSTIÇA
O ato de instalar a cortina de vidro nas varandas dos apartamentos para evitar que a poeira e a chuva invadam a moradia, consiste numa das questões mais polêmicas do Direito Imobiliário. A Prefeitura de Belo Horizonte entende que esse procedimento fere a lei urbanística, pois considera que a instalação da cortina de vidro aumentaria a área construída e por isso teria o direito de cobrar, a título de regularização, multas em valores que giram entre R$40 a R$90 mil de cada apartamento que colocar a cortina.
Na prática, ao notificar o proprietário do apartamento que colocou a cortina, ou o condomínio nos casos em que o fechamento foi executado em todas unidades, a prefeitura dá como opção retirar as cortinas ou pagar uma taxa elevada sob o pretexto de fundamentar a venda de potencial construtivo, o que somente seria correto se realmente houvesse uma nova construção. No entanto, como veremos, é evidente que a instalação da cortina não causa o aumento de área construída, tampouco a valorização do apartamento com a criação de um novo cômodo.
Existem centenas de processos administrativos e judiciais sobre o tema, sendo que defendemos a tese de que a cortina de vidro não é definitiva, pois pode ser retirada a qualquer momento, sendo óbvio que o morador, ao abrir as folhas de vidro sobre o trilho até as extremidades do ambiente, mantém função da varanda que propicia maior circulação de ar.
PROLIFERAÇÃO DAS CORTINAS DE VIDRO FEZ PREFEITURA MUDAR A LEI
Antes do novo Plano Diretor (Lei 11.181/19), as construtoras tinham a autorização de criar a varanda sem que esse espaço fosse computado no coeficiente de aproveitamento do terreno. Entretanto, com o aumento da poluição e da chuva que invadem as varandas, era impraticável deixar esses ambientes abertos, o que exigiria a limpeza constante do local, havendo ainda a preocupação de reduzir o risco de que crianças se acidentem, pelo que se fez necessária a cortina de vidro. Tanto é verdade, que grande parte dos condomínios aprova sua instalação em todos os apartamentos, mantendo a harmonia visual do edifício.
Com essa evolução, o novo Plano Diretor passou a contar a varanda no coeficiente de aproveitamento, o que fez a mesma praticamente desaparecer dos empreendimentos construídos a partir de 2020. Basta vermos que as construtoras deixaram de lançar apartamentos com varanda, pois foram induzidas a preferir utilizar o coeficiente de aproveitamento em outros cômodos.
Tendo em vista que os juízes e os desembargadores do TJMG não têm aceitado a imposição da Prefeitura de BH de aplicar multa, exigir valor para vender potencial construtivo como pré-requisito para obtenção de novo Habite-se para quem coloca a cortina de vidro, os engenheiros, arquitetos e técnicos da Secretaria de Regulação Urbana perceberam que perdeu o sentido manter a regra do artigo 46 da Lei nº 7.166/96.
Diante disso, a Prefeitura eliminou no novo Plano Diretor de 2019, a regra prevista no art. 46 da antiga Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, nº 7.166/96, que estipulava que: “Não são computadas, para efeito de cálculo do CA: VII - as varandas abertas - situadas em unidades residenciais - que tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do pavimento onde se localizam.”
A simples instalação de vidros que se abrem totalmente num trilho, mantendo intacta a abertura da varanda, não pode ser confundida com o fechamento de varanda, o que somente ocorre quando há construção de alvenaria, obra essa de caráter definitivo.
CONDOMÍNIOS TÊM COMO SE DEFENDER JUDICIALMENTE
Apesar da mudança na legislação municipal, o setor de fiscalização da Prefeitura BH, por não ter sido orientado adequadamente pela Procuradoria do Município sobre as mais recentes decisões judiciais, manteve as notificações e multas de muitos apartamentos e até condomínios, com o objetivo de impor cobranças de taxas exageradas, que às vezes superam o valor de um automóvel, para que seja mantida cortina de vidro num apartamento.
Diante dessa situação, como advogados atuantes na área imobiliário fomos estimulados a desenvolver uma tese que tem sido aceita pelos Juízes, Desembargadores do TJMG, bem como pela Procuradoria Geral de Justiça, que sabiamente têm entendido que não faz sentido a Prefeitura exigir um novo projeto e um novo Habite-se de um apartamento que na prática manteve sua área líquida inalterada.
Não havendo nova construção, inexiste o dever de se exigir regularização. Afinal, a cortina de vidro configura uma simples modificação interna do apartamento que, conforme a lei, dispensa qualquer alvará de obra, pois não há alteração da utilização da área que, mesmo que seja integrada a sala, continua sendo residencial.
Dessa maneira, é importante os condôminos se unirem para buscar uma assessoria jurídica especializada e que será capaz de gerar economia e tranquilidade. E, por sua vez, esperamos que a Procuradoria Municipal, que sabemos ser formada por advogados de primeira linha, determine o encerramento desses processos em prol da economia e eficiência do setor público, pois há uma escassez de fiscais e os que existem estão sobrecarregados, sendo importante liberá-los para exercerem atividades mais importantes para nossa cidade.
Certamente, a administração racional e a competência do Prefeito Fuad Noman, avaliará melhor essa questão e não permitirá que os Procuradores Municipais, profissionais de alto custo e de grande importância, gastem seu precioso tempo em procedimentos desnecessários, tendo esses outras prioridades mais relevantes para os munícipios.
Por Dr. Kênio de Souza Pereira
Condominial News
