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     Aliás, “caducar” é o termo correto?

     A dívida de condomínio é uma questão que pode gerar muita dor de cabeça para ambos os envolvidos. Essa obrigação legal de pagar as despesas comuns do condomínio, como manutenção e reparos de áreas comuns e serviços como, água e energia elétrica, pode causar conflitos e discussões entre os moradores e o síndico do condomínio.

     O advogado especialista em direito condominial Dr. Issei Yuki Júnior explica que o termo “caducar” é muitas vezes utilizado como sinônimo do termo correto, que seria: “prescrever”. Ambos os termos se referem à perda de validade de uma obrigação legal devido ao decurso de um prazo determinado pela lei, e podem ser usados para descrever a situação em que uma dívida de condomínio ou outra obrigação deixou de ser exigível judicialmente devido ao transcurso do prazo prescricional previsto em lei.

     No entanto, é importante notar que o uso de "caducar" como sinônimo de "prescrever" é menos comum e pode ser mais adequado em contextos jurídicos específicos. Em outras situações, é preferível utilizar o termo "prescrever", que é mais claro e comum no vocabulário geral.

     Mas, afinal, o que é a dívida de condomínio? E o que acontece quando ela prescreve? É possível transferir a dívida para o síndico ou acioná-lo judicialmente?

     A dívida de condomínio é uma obrigação legal dos proprietários de unidades e não pode ser transferida para terceiros, incluindo o síndico. O síndico é apenas um representante legal do condomínio e não tem responsabilidade pessoal pelas dívidas do condomínio ou dos proprietários das unidades.

     “No entanto, em alguns casos específicos, o síndico pode ser responsabilizado judicialmente por sua conduta no exercício de suas funções como representante legal do condomínio. Se o síndico agir com negligência na cobrança de dívidas de condomínio, deixando que essas dívidas prescrevam sem tomar medidas para cobrá-las, ele pode ser responsabilizado judicialmente pelos danos causados ao condomínio e aos proprietários de unidades afetados pela dívida.” destaca o Dr. Issei Yuki Júnior.

     Quando a dívida de condomínio prescreve, ela deixa de existir e não fica mais pendente para ninguém. O condomínio não pode mais cobrá-la do proprietário da unidade condominial ou de qualquer outra pessoa, e a dívida não pode mais ser exigida judicialmente. No entanto, é importante lembrar que o proprietário da unidade condominial continua responsável por pagar as despesas condominiais futuras e regulares, assim como eventuais multas ou juros sobre a dívida prescrita até o momento da prescrição.

     Para evitar conflitos e problemas relacionados à dívida de condomínio, é importante que os proprietários de unidades estejam cientes de suas obrigações legais e cumpram com os pagamentos em dia. O síndico, por sua vez, deve tomar medidas efetivas para cobrar as dívidas em atraso e evitar que elas prescrevam.

     “Entretanto, a dívida de condomínio é uma questão importante que deve ser tratada com seriedade pelos proprietários de unidades e pelo síndico do condomínio. Ao cumprir com suas obrigações legais e tomar medidas para evitar conflitos e problemas, é possível manter um ambiente harmonioso e agradável para todos.” Finaliza o Dr. Issei Yuki Júnior.

     Por Dr. Issei Yuki Júnior

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     São Paulo – A administradora Fort House é denunciada por ao menos 40 condomínios pelo suposto desvio de R$ 30 milhões. O dinheiro estaria depositado em uma conta conjunta à qual a empresa tinha acesso. O calote foi comunicado pelo dono da administradora, em carta enviada aos síndicos de edifícios administrados pela empresa no dia 19/3.

     Assim que soube que R$ 437 mil haviam desaparecido do caixa de seu condomínio, na zona sul da capital paulista, o síndico Ricardo Nascimento, 46 anos, foi à 2ª Delegacia do Aeroporto de Congonhas (Deatur) e registrou boletim de ocorrência de apropriação indébita.

     Ricardo relatou que uma funcionária da Fort House teria confirmado o encerramento das atividades da empresa entre os dias 18 e 19. O escritório da administradora, no Jabaquara, zona sul de São Paulo, foi fechado.

     “Fomos roubados. Fizemos um grupo [de WhatsApp] com 40 síndicos, para a gente se organizar sobre como agir nessa situação”, afirmou Ricardo à reportagem.

     No dia 19, João Carlos Capporicci, sócio administrador e diretor da Fort House, enviou carta aos síndicos dos 40 condomínios, explicando os motivos do rombo: “Não há justificativa para a minha conduta”, admitiu.

     No documento, ao qual o Metrópoles teve acesso, ele afirmou ter enfrentado “dias conturbados” nos quais teve “muitas limitações físicas e mentais”, além de uma depressão, atribuídos a uma internação decorrente da Covid-19, no início da pandemia.

     "Sinto muito por todo o mal que estou causando aos condôminos, mas as decisões erradas geraram um grande problema financeiro, que me obrigou a recorrer a empréstimos com agiotas e bancos, com altos índices de juros, fulminando completamente qualquer chance de eu conseguir quitar as dívidas”, diz a carta.

     O diretor da administradora acrescentou não ter adquirido bens nem desviado dinheiro, nem “tampouco” enriquecido. Disse estar “completamente falido.”

     Além da carta, ele enviou aos clientes as contas que estavam para vencer, que não foram pagas, e pendências com o INSS. “Estou fechando a Fort House, encerrando as atividades […] Com enorme dor na alma encerro esta carta, pedindo humildemente sinceras desculpas por todo o mal que estou causando a vocês”, conclui João Carlos.

     Em seu site, tirado do ar, a administradora afirmava estar no mercado desde 1993.

     Esfera jurídica

     Ao constatar o desaparecimento do dinheiro e após receber a carta, o síndico Ricardo Nascimento convocou assembleia extraordinária para informar sobre o calote às 64 famílias do condomínio que administra. Ele notificou fornecedores para que estendam as datas para o pagamento de dívidas, além de contratar a advogada Magna Silva.

     A advogada afirmou ao Metrópoles, na tarde desta quarta-feira (29/3), que estima em cerca de R$ 30 milhões o rombo contabilizado de todos os condomínios administrados pela empresa de João Carlos. O escritório dela, especializado em fraudes, move ações cíveis e também irá acompanhar o desenrolar do caso na esfera criminal, onde já há dois inquéritos policiais instaurados.

     "Vamos arguir uma tese de desconstituição da personalidade jurídica da empresa para tentar atacar o patrimônio dos sócios, com medida cautelar, visando o sequestro de bens, para evitar transferência e vendas e garantir o ressarcimento ao condomínio”, explicou a advogada.

     Até momento, ela representa o condomínio de Ricardo e negocia com outros prejudicados, para também ajudá-los no caso.

     "Pegar e perder são diferentes”

     A reportagem não conseguiu falar com João Carlos. Por meio de seu advogado, Márcio José Macedo, o empresário afirmou não ter se apropriado do dinheiro de seus clientes.

     “Pela luz da lei, ele não se apropriou [do dinheiro]. Pegar e perder são diferentes, ele perdeu com agiota e banco e não tem dinheiro nem para comer.”

     O defensor da Fort House disse que seu cliente perdeu o controle da administração dos milhões aos quais tinha acesso quando começou a usar o dinheiro de um condomínio para cobrir a suposta inadimplência de outro.

     “Começou a tapar os buracos, a conta ficou negativa, entraram os juros dos bancos. Ele tinha quase R$ 1 milhão de juros com bancos”, acrescentou o advogado.

     Márcio José Macedo ainda disse que, após falar com o empresário, ele afirmou não ter perdido R$ 30 milhões. “Ele ficou devendo, R$ 2 milhões, R$ 3 milhões, R$ 4 milhões. Isso [R$ 30 milhões] é sensacionalismo.”

     Além das dívidas com os bancos, o defensor disse que João Carlos contraiu dívidas com agiotas, que o estariam ameaçando. “Ele não tem dinheiro para devolver e não usufruiu nada disso aí.”

    Fonte: Metrópoles

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