Condominial News

     Não resta dúvidas que toda pessoa que a adquire um imóvel pretende ao final poder usá-lo assim como receber a sua respectiva escritura.

     Isso porque a nossa legislação estabelece claramente que somente se opera a transferência da propriedade imóvel, entre vivos, através do registro dessa escritura pública (compra e venda, permuta, doação entre outras) no Cartório de registro de imóveis.

      Convém sempre lembrar que a escritura e o registro de imóveis são documentos com finalidades diferentes, embora muitas pessoas acreditem que são a mesma coisa.

     A escritura do imóvel tem o objetivo de conceder o direito de utilização, mas não transfere a propriedade para a outra pessoa. A transferência por sua vez é feita apenas através do seu registro no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o bem está localizado.

     Sendo assim, em uma negociação de imóvel é preciso fazer a escritura para formalizar o acordo e, após a conclusão da operação, fazer também o registro, para transferir efetivamente a propriedade. Após todos esses passos serem finalizados, o cartório emite a Certidão do Registro do Imóvel.

     Ou seja, a formalização do negócio inicia no Tabelionato de Notas, também chamado como Cartório de Notas, Oficío de Notas, ou Serviço Notarial, passando pelos departamentos ficais de arrecadação e terminando no Cartório de Registro de imóveis. Como dito, apesar do registro imobiliário ser apenas uma das etapas da compra e venda de imóvel, é ela que efetiva definitivamente a transferência da propriedade.

     Esse rito burocrático, verdadeira herança lusitana, é defendida pelos tecnocratas como sendo um rito necessário à segurança das transações imobiliárias. Por outros, é questionada, como sendo uma regra vetusta, que poderia ser simplificada com os avanços tecnológicos de controle digital.

     De qualquer forma, se vetusto ou necessário, a realidade dos negócios imobiliários aponta que a grande maioria das transações não são realizadas nos cartórios como acima explicitado, mas por contratos particulares – promessas de compra e venda entre outros.

     E não se pode negar que em muitos desses negócios, firmado por contratos particulares, por vezes, pela falta de cautela ou pela ausência da competente assistência jurídica, o comprador depois de pagar pelo bem comprado, ao buscar sua escritura, enfrenta alguma forma de resistência a sua pretensão.

     Nesse diapasão, considerando que o direito é dinâmico e as normas devem estar atentas ao cotidiano da vida das pessoas, o Conselho Nacional de Justiça no dia 15 de setembro de 2023 publicou o Provimento 150, que atualiza o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial – regulado então pelo Provimento 149, também do CNJ, criando a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial.

     Traduzindo o “juridiquês”, por esse novo procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel – a pessoa que adquiriu o imóvel sem fazer a escritura no Tabelionato de Notas (comprou somente por contrato particular), poderá operacionalizar a transferência do imóvel de forma direta perante o Ofício de Registro de Imóveis, sem que necessite entrar com processo judicial. Ou seja, o contrato particular poderá fazer as vezes da escritura pública, desde que cumpridos alguns requisitos.

     Aliás, o ato normativo foi muito feliz na sua redação prevendo no artigo 440-B “podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão

     De qualquer sorte, cabe enfatizar que apesar do referido procedimento facilitar a vida do adquirente de imóvel por contrato particular, ainda assim, existe um caminho a ser percorrido nos cartórios, a iniciar pela ata notarial, que será elaborada no Tabelionato de Notas – aquele mesmo, o chamado Cartório de Notas, Oficío de Notas, ou Serviço Notarial, tendo o artigo 440-G normatizado alguns exigências dessa ata notarial.

     Destaco que é fundamental a necessidade dela conter as duas condições da adjudicação compulsória, previstas nos artigos 1417 e 1418 do Código Civil, quais sejam, a prova da quitação e a prova do inadimplemento de quem deve receber ou outorgar a escritura pública definitiva.

     Importante ressaltar que o Provimento 150, do CNJ, não traz a obrigatoriedade de firma reconhecida nos contratos preliminares e que a ata notarial de adjudicação compulsória extrajudicial será lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, observados os artigos 8º e 9º, da lei 8.935/94.

     Mesmo que ainda exista um caminho a ser percorrido para essa forma de transferência de imóvel, certamente é um percurso mais curto que o experimentado por aqueles que optam pela via JUDICIAL. Contudo, por se tratar de uma ferramenta recente, certamente surgirão alguns obstáculos até sua efetiva operacionalização o que sempre justifica nessas situações o assessoramento do seu Advogado de confiança ou ainda, dependendo da complexidade do caso, de um Advogado especialista no direito de propriedade.

     Fonte: ClicRDC.

     Sim, o síndico de um condomínio pode, em determinadas situações, usar os serviços de um advogado. O uso de um advogado pelo síndico pode ser benéfico para lidar com questões legais e complexas que podem surgir na administração do condomínio. Aqui estão algumas situações em que o síndico pode considerar a contratação de um advogado:

• Assessoria Jurídica: Um advogado pode oferecer assessoria jurídica ao síndico, fornecendo orientação sobre questões legais relacionadas à administração do condomínio, como interpretação de leis, regulamentos e convenções condominiais.
• Cobranças e Inadimplência: Caso haja problemas de inadimplência no condomínio, um advogado pode auxiliar na cobrança de taxas e mensalidades em atraso de maneira legal e adequada.
• Litígios: Se o condomínio se envolver em litígios, como disputas entre moradores, fornecedores ou questões legais mais complexas, um advogado pode representar os interesses do condomínio nos processos judiciais.
• Elaboração de Documentos: Um advogado pode ajudar na elaboração de contratos, termos e outros documentos legais relacionados a obras, prestadores de serviços ou contratações no condomínio.
• Consultoria em Assembleias: Em assembleias condominiais, um advogado pode esclarecer questões legais e fornecer informações sobre os aspectos legais das decisões que estão sendo tomadas.
• Interpretação da Convenção e Regulamento: Em casos em que a interpretação da convenção condominial ou do regulamento interno seja necessária, um advogado pode ajudar a esclarecer as diretrizes e regulamentos.

     Ao enfrentar situações como inadimplência, disputas entre moradores ou dúvidas sobre a interpretação das convenções, um advogado pode fornecer clareza e soluções jurídicas. Além disso, a elaboração de contratos, a consultoria em assembleias e a assessoria em temas complexos garantem que o condomínio opere dentro das normas legais.

     Lembrando sempre que a colaboração entre o síndico e o advogado é essencial para manter a integridade legal e o bem-estar de todos os condôminos. A contratação deve ser um passo estratégico, alinhado aos regulamentos condominiais e aprovado pela assembleia. Com a expertise jurídica ao seu lado, a administração do condomínio se torna mais sólida e tranquila

     É importante lembrar que o síndico não precisa ser um especialista em questões legais e pode contar com o suporte para garantir que a administração do condomínio seja conduzida dentro das leis e regulamentos aplicáveis. No entanto, a contratação deve ser realizada de acordo com os procedimentos e políticas definidas pelo condomínio, como a aprovação em assembleia.

    Fonte: Viva o Condomínio

     A administração de um condomínio, seja ele residencial ou comercial, não é uma tarefa simples. Esse trabalho envolve relações entre pessoas, e muito mais que isso, que frequentam todos os dias o mesmo ambiente.

     Tendo em vista isso, a administração de um condomínio exige muito cuidado para que, entre outras coisas, não haja comprometimento de relacionamentos, ou geração de mais conflitos.

     A quantidade de pessoas vivendo em prédios e condomínios só cresce no Brasil, e por isso o direito brasileiro traz regramentos específicos para esta área, que conhecemos como Direito Condominial.

     O que é o Direito Condominial?

     O Direito Condominial é a área dentro do Direito Civil Brasileiro que regula a relação entre moradores, trabalhadores e conviventes de uma mesma construção imobiliária – construções coletivas, ou seja, que abrangem a casa ou o local de trabalho de diferentes pessoas.

     A regulação trazida sobre a matéria do Direito Condominial fornece regras do uso normal de uma propriedade, e prevê, também, a aplicação de penalidades quando elas não são seguidas pelos condôminos.

     Essas edificações, por comportarem muitas pessoas diferentes, sem relação prévia entre si, é sede de conflitos dos mais diversos tipos frequentemente. E, no caso de conflitos, sem uma regra pré-estabelecida por um terceiro imparcial, quem é que estaria certo?

     O Direito Condominial, como regra estabelecida pelo ordenamento jurídico brasileiro, é, portanto, a regulamentação capaz de guiar as relações e solucionar os possíveis conflitos de um condomínio.

     Legislações aplicáveis

     Atualmente, as relações entre condôminos e a resposta para conflitos são baseadas no Código Civil Brasileiro, entre os artigos 1.331 e o 1.358. Todavia, antes do Código Civil de 2002, havia uma outra lei – Lei do Condomínio, nº 4.591/64 – que foi derrogada.

     Quando uma lei é considerada derrogada, significa que ela foi revogada parcialmente, ou seja, ela ainda possui alguns artigos válidos, sendo utilizada quando o Código Civil for omisso a determinada questão, por exemplo, e não possuir regra contrária ao disposto no Código Civil vigente.

     Quanto a outras particularidades internas de condomínios – que variam de condomínio para condomínio – é preciso citar as Convenções e o Regulamento Interno de cada propriedade. Estes documentos trazem, por exemplo, normas de conduta, entre outras determinações, não podendo, todavia, contrariar o disposto no Código Civil.

     Principais regras do Direito Condominial

     Não há dúvidas que o estipulado entre os artigos 1.331 e 1.358 são de suma importância para a regulação de condomínios. Por isso, para simplificar e exemplificar um pouco o assunto, abaixo separamos as principais regras desde livro jurídico:

     Direitos dos condôminos

• Usar e livremente dispor das suas unidades;
• Usar partes comuns do condomínio conforme sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
• Participar e votar nas deliberações da assembleia de condomínio, estando quite.

     Deveres do condômino

• Contribuir para as despesas do condomínio na proporção ideal (pode haver disposição diferente em convenções internas);
• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, e não alterar a forma e a cor da fachada da mesma;
• Não utilizar sua parte de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores ou frequentadores do condomínio.

     Outras regras previstas no Código Civil

• Quando do aluguel de área no abrigo para veículos, preferir-se-á os condôminos a estranhos;
• Despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino (ou alguns) incumbem a este(s);
• O proprietário do terraço de cobertura deve arcar com despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às demais unidades inferiores;
• Obrigatoriedade do seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição – total ou parcial;
• Regras sobre a administração do condomínio, e as competências do síndico (convocação a assembleias, representação do condomínio, fazer cumprir a convenção, prestar contas ao demais, entre outras funções);
• Quórum para realização de obras no condomínio, tanto obras voluntárias, quanto úteis;
• Regramento quanto a obras ou reparos necessários e urgentes da edificação;
• Situações em que a aplicação de multa e penalidades por parte do condomínio é possível;
• Disposição sobre a extinção do condomínio.

     Quando contratar um advogado condominial é necessário?

     Muitos síndicos de condomínios possuem dificuldade em visualizar que administrar um local como este não é apenas cuidar de contas e cobrar condôminos inadimplentes. Por um lado, é compreensível, tendo em vista que, na grande maioria das vezes, o síndico de um condomínio não possui experiência, ou até mesmo pleno conhecimento das regras jurídicas que circundam um condomínio.

     O Direito Condominial possui um rol de regras, como já citamos algumas no tópico acima, e entendê-las por completo é a melhor forma de evitar conflitos. Por isso, a contratação de um advogado condominial é recomendável antes da existência de conflitos, para que seja feita uma orientação e atuação preventiva.

     O advogado especialista em direito condominial é preparado para solucionar conflitos existentes, sejam relacionais ou administrativos, baseando-se nas normas da legislação condominial do ordenamento jurídico vigente.

     O profissional também atua na orientação preventiva do síndico do condomínio, na análise e elaboração de contratos, faz o acompanhamento – quando necessário – em reuniões condominiais, e possui capacidade para propor ações de cobrança, despejo, entre outras quando estas medidas forem necessárias.

     Abaixo, citamos causas comuns que levam síndicos ou outros moradores e frequentadores de condomínios a buscarem a ajuda de um advogado condominial:

• Reclamação por barulhos ou ruídos: latidos de cachorro, choro de criança, música alta, horário de silêncio não respeitado, brigas entre pessoas do mesmo apartamento ou nas áreas comuns;

• Sorteio de vagas de estacionamento, ou carros estacionados em vagas que não deveriam estar por eles ocupadas;

• Animais de estimação: urinar em local proibido pela convenção condominial, ou que vá contra os bons costumes, por exemplo;

• Inadimplência de valores referentes ao condomínio;

• Danificação de patrimônio: quebra de objetos, obra no apartamento que causou infiltração ou vazamento de água, entre outros.

     O Direito Condominial é essencial para resolução de conflitos que possam surgir em decorrência da convivência entre pessoas em um condomínio. Buscar a orientação correta e de profissional qualificado é de suma importância para terminar com conflitos da melhor maneira possível, visando também a mantença das relações interpessoais.

     Por Galvão & Silva

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