A inadimplência condominial se computa no primeiro dia após o vencimento da quota condominial.
Para efetivar uma boa cobrança o síndico pode se valer de empresas garantidoras, advogados especializados e/ou assessorias de cobrança, mas há aquele que prefere trabalhar a inadimplência do seu condomínio e para estes existem alguns requisitos que podemos elencar:
1º - Identificar o tipo de inadimplente:
Inadimplente pontual: aquele que “esquece” de pagar no dia, mas motivado por um lembrete realiza o pagamento, ou ainda, é aquele que atrasa alguns dias, mas paga antes do próximo vencimento.
Inadimplente por ocasião: aquele que está passando por alguma intempere pessoal, como por exemplo: desemprego, doença, dentre outros.
Inadimplente contumaz: que independente do motivo que o levou a inadimplência, não possui interesse em resolver a pendência, causando prejuízo ao condomínio.
A forma de abordagem para cada um dos tipos de inadimplentes devem ser analisadas, pois, avaliação e medida para solução é individualizada. Buscando o síndico dirimir a questão de forma pacifica e extrajudicial.
2º - O síndico que optou por realizar a cobrança deve:
- Verificar quais as penalidades a serem aplicadas (lei e convenção), lembrando que as penalidades serão sempre de cunho pecuniário, não sendo permitidos cortes ou restrições de uso.
- Realizar ou direcionar a cobrança ao proprietário da unidade, mesmo que este tenha subordinado sua obrigação legal a um terceiro, como por exemplo: inquilino.
O inadimplente contumaz, muitas vezes, vale-se da crença de que nada poderá afetar seu patrimônio, porém, o débito condominial, se cobrado na esfera judicial pode levar a unidade a leilão para saldar sua dívida. Pois, a natureza jurídica do débito condominial é atrelada ao próprio bem, a dita obrigação propter rem.
Para alcançar uma cobrança efetiva o síndico pode tentar persuadir o inadimplente no tocante a seu direito/dever ao pagamento da quota condominial e que a sua inadimplência afetará a manutenção e valorização do seu próprio patrimônio. Deve estabelecer uma comunicação clara, fazendo-o entender que o inadimplemento levado a juízo poderá acarretar no leilão da sua unidade afetando o patrimônio da sua família, e, buscar facilitar o pagamento – isto não quer dizer conceder desconto, algo que a lei restringe – quer dizer em fornecer meios diversos como formas de pagamento.
Cobrança e manutenção de inadimplência não são tarefas fáceis, para exercê-las o síndico terá que se dedicar e buscar a resolução para cada tipo de inadimplente, nem sempre seu empenho será suficiente e a busca por ajuda especializada pode ser uma boa saída, como bem mencionamos acima.
Por Dra. Fernanda Machado Pfeilsticker Silva
Condominial News
